LMP : 5 min pour tout savoir sur le statut de Loueur Meublée Professionnel
Investir dans l’immobilier ne date pas d’hier. En revanche, si nombre d’entre-vous se tournent vers la SCI ou la location meublée non professionnelle (LMNP), le statut de LMP, lui, reste peu connu. Faisons le point sur le statut de la location meublée professionnelle, sa fiscalité, ses avantages et ses différences avec le loueur meublé non professionnel.
Comment se définit une LMP ?
Tout d’abord, sachez que le régime fiscal de la Location Meublée Professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Imposés sur le revenu des particuliers, les LMP sont soumis aux cotisations sociales URSSAF.
Par ailleurs, un LMP peut détenir un ou plusieurs biens immobiliers regroupés sous le même SIREN. Chaque adresse ayant un SIRET distinct.
Points communs et différences entre LMNP et LMP
Malgré son nom trompeur, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) n’est pas moins une entreprise. Souvent confondues, les LMP et LMNP ont certes des points communs mais également une grande différence, notamment sur la plus-value.
LMP et LMNP : les points communs
Comme pour les LMP, la location meublée non professionnelle est aussi réservée aux locaux d’habitation uniquement.
Les LMNP sont aussi imposées sur le revenu, et ne sont assujettie aux cotisations sociales que dans de très rares cas.
LMP et LMNP : la différence sur la plus-value
En cas de cession d’un bien, le LMNP est assujettie à la plus-value des particuliers :
- Taxation forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
En revanche, le LMP est assujetti au régime de la plus-value des professionnels. Ainsi, sous conditions au moment de la revente de leur bien immobilier ils peuvent bénéficier de :
- L’exonération totale si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans, et que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90 000 € au cours des deux dernières années
- L’exonération partielle : pour les recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
LMP ou LMNP : Comment choisir ?
Pour avoir le statut de LMP, deux conditions doivent être absolument réunies :
- Sur l’année civile, les recettes annuelles totales excèdent 23000 € ;
- Sur l’année civile, les recettes annuelles totales excèdent les revenus du foyer fiscal de déclaration.
Si ces deux conditions sont réunies, votre régime fiscal est obligatoirement celui du LMP.
En revanche, si l’une des deux conditions n’est pas atteinte, votre régime fiscal est obligatoirement celui du LMNP.
Cas particulier : Dans le cas où vous exercez une activité de location courte (type AirBNB, Booking.com etc.…), et que vous dépassez le seuil annuel de 23000 €, vous serez assujetti aux cotisations sociales indépendamment des revenus de votre foyer fiscal.
Le régime fiscal en LMP
Le plus souvent, les revenus issus de la location meublée professionnelle se déclarent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) car il s’agit d’une activité commerciale… avec toutes les contraintes que cela implique.
Ce type de location s’avère plus complexe à gérer que la location nue engendrant des revenus fonciers. En raison de sa complexité, pour la gestion de votre LMP, nous vous conseillons d’avoir recours à un expert-comptable comme Wity, avec une cellule immobilière spécialisée, pour éviter les erreurs…
Suis-je assujetti à la TVA en LMP ?
La réponse à cette question dépend de votre activité.
En effet, vous êtes soumis à la TVA uniquement si vous exercez une activité de para-hôtellerie comprenant au moins trois des quatre prestations suivantes :
- L’accueil de la clientèle ;
- Le petit-déjeuner ;
- Un service blanchisserie ;
- Le nettoyage régulier des locaux.
Si trois des quatre prestations ne sont pas assurées, vous ne pouvez pas prétendre à un assujettissement à la TVA.
L'amortissement de mon bien en LMP
Il est tout à fait possible d’amortir son bien en LMP. C’est d’ailleurs un des avantages de ce régime fiscal. De la même façon que pour le LMNP, les dotations aux amortissements de votre bien sont comptabilisées en charges de votre activité LMP.
Les amortissements ne peuvent pas creuser le déficit d’un exercice, mais sont néanmoins reportables indéfiniment d’un exercice à un autre. Un peu à la manière d’une réserve que l’on mettrait de côté, il est possible de puiser à mesure que les charges s’amenuisent et ne comblent plus entièrement les revenus de location.
Enfin, les résultats déficitaires sont aussi reportables et déductibles. Pas indéfiniment cette fois, mais sur 6 ans seulement, contre 10 ans en LMNP.
Vous l’avez compris, le régime du loueur en meublé professionnel peut être particulièrement avantageux pour le contribuable, notamment en matière de déficits.
Vous avez des questions d’ordre comptable, juridique ou fiscal concernant le statut de LMP ? Contactez la cellule immobilière de Wity. Ils disposent de comptables experts des LMP, qui sauront répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches.
Article rédigé par Ludovic Pasquier de Wity