La location nue : un investissement immobilier locatif à fort potentiel
Dans cet article, nous allons explorer en détail le concept de location nue, les régimes fiscaux associés, la gestion du déficit foncier, ainsi que les avantages et inconvénients par rapport à la location meublée.
Comprendre la location nue : un investissement immobilier locatif attrayant
La location nue, également connue sous le nom de location non meublée, consiste à louer un logement sans meubles ni équipements. Le locataire doit alors aménager le bien avec ses propres meubles et équipements.
Le bail spécifique à la location nue : les conditions à connaître
Le bail est un contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire pour une durée minimale de trois ans pour les personnes physiques et six ans pour les personnes morales. Ce type de bail offre une certaine stabilité aux propriétaires en termes de revenus locatifs. De plus, vos locataires doivent organiser tout un déménagement pour changer d’appartement ce qui les pousse à rester et diminue le risque de vacance locative.
Les deux régimes fiscaux de la location nue : le micro-foncier et le régime réel
La location non meublée offre deux régimes fiscaux possibles :
- Le régime micro-foncier : Ce régime est applicable si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs pour couvrir les charges, sans avoir à justifier les dépenses réelles.
- Le régime réel : Si vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 € ou si vous choisissez volontairement ce régime, vous devrez déclarer vos revenus fonciers réels, en déduisant les charges et dépenses liées à la gestion et l’entretien du bien (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.).
La gestion du déficit foncier : optimiser sa fiscalité
Le déficit foncier résulte de la déduction des charges réelles supérieures aux revenus locatifs. Dans le cadre du régime réel, ce déficit peut être déduit de votre revenu global imposable, à hauteur de 10 700 € par an. Le déficit foncier restant peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cas pratique
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul du déficit foncier dans le cadre d’une location nue au régime réel et la manière dont il peut être reporté sur les années suivantes.
Imaginons que vous possédez un appartement que vous louez nu pour 12 000 € par an. Au cours de l’année, vous engagez les dépenses suivantes :
- Intérêts d’emprunt : 4 000 €
- Travaux de rénovation : 8 000 €
- Frais de gestion locative : 1 200 €
- Taxe foncière : 1 500 €
Les revenus fonciers bruts sont de 12 000 €. Les charges déductibles s’élèvent à 14 700 € (4 000 € + 8 000 € + 1 200 € + 1 500 €). Le résultat foncier est donc négatif et s’établit à -2 700 €. Ce montant correspond au déficit foncier.
Dans cet exemple, vous pouvez déduire 2 700 € de votre revenu global imposable (salaires ou pensions de retraite par exemple), dans la limite de 10 700 € par an. Si votre déficit foncier avait été supérieur à cette limite, la différence aurait été reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
« Si votre déficit foncier dépasse les 10 700€, l’excédent n’est reportable que sur 6 ans pour l’ensemble de vos revenus (avec salaire) mais sur 10 ans pour vos revenus fonciers «
Location nue vs location meublée : les avantages de la location nue
Voici quelques avantages de la location nue par rapport à la location meublée :
- Stabilité des revenus locatifs : Les baux de location nue offrent une durée minimale plus longue, garantissant une stabilité des revenus pour le propriétaire.
- Simplicité de gestion : La location nue ne nécessite pas d’acheter, remplacer et entretenir des meubles et équipements, réduisant ainsi les coûts et les responsabilités liés à la gestion du bien.
- Rapidité de mise en location : Vous pouvez louer directement votre appartement sans avoir à le meubler
Les inconvénients de la location nue par rapport à la location meublée
La location nue présente également quelques inconvénients par rapport à la location meublée :
- Rendement locatif potentiellement inférieur : Les loyers perçus pour une location nue sont généralement moins élevés que ceux d’une location meublée, ce qui peut impacter le rendement locatif.
- Fiscalité moins avantageuse : Contrairement à la location meublée, la location nue ne permet pas de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et de ses avantages fiscaux (amortissement, régime micro-BIC, etc.).
- Offre importante : La location non meublée est la plus proposée sur le marché, vous aurez donc à faire face à plus de concurrence pour la mise en location
Location nue vs meublée : le tableau récap du gouvernement
En conclusion
En conclusion, la location nue est une option intéressante pour les investisseurs immobiliers souhaitant diversifier leur portefeuille et profiter d’une demande locative élevée. Chaque investisseur doit évaluer ses objectifs et ses priorités pour déterminer si la location nue est la meilleure solution pour lui. N’hésitez pas à consulter nos autres articles sur Immocompare.org pour approfondir vos connaissances sur les différentes stratégies d’investissement immobilier.
