Fiscalité immobilière en Suisse : quelles différences entre les cantons ?
Acheter un bien immobilier en Suisse, c’est bien plus qu’un choix de cadre de vie. C’est aussi – et surtout – une décision avec de véritables implications fiscales. Et à ce jeu-là, tous les cantons ne se valent pas. La Suisse est un pays fédéral, et cela se ressent fortement en matière de fiscalité immobilière. Résultat : un même bien n’aura pas le même rendement net selon qu’il est situé à Genève, Vaud, Zurich ou Zoug.
👉 D’ailleurs, si vous êtes actuellement à la recherche d’un bien haut de gamme, vous pouvez consulter cet appartement de luxe à vendre à Genève qui illustre parfaitement les standards du marché genevois.
Alors, comment choisir entre les cantons ? Quels sont les éléments fiscaux à prendre en compte pour acheter ou investir dans l’immobilier en Suisse ?
On fait le point.
1. Les impôts sur la propriété : chaque canton a ses règles
En Suisse, on distingue plusieurs niveaux de taxation sur la détention d’un bien immobilier :
- L’impôt sur la fortune : vous êtes imposé sur la valeur du bien (avec des taux très différents d’un canton à l’autre).
- L’impôt immobilier complémentaire : certaines communes appliquent un impôt annuel spécifique.
- Les droits de mutation : payés à l’achat, ils peuvent représenter entre 1 % et 3,3 % du prix du bien selon le canton.
👉 À Genève, les droits de mutation sont relativement élevés, mais d’autres cantons comme Zoug ou Schwyz les maintiennent à un niveau très faible, ce qui peut faire une vraie différence sur l’enveloppe globale à l’achat.
2. La fiscalité locative : des écarts de rentabilité significatifs
Si vous investissez pour louer, le revenu locatif sera ajouté à vos autres revenus et imposé selon les barèmes cantonaux. Là aussi, les écarts sont marqués :
- À Genève, les revenus sont lourdement taxés.
- À Zoug ou Obwald, la fiscalité est bien plus douce, rendant certains investissements bien plus rentables à surface équivalente.
Mais attention : un rendement brut plus élevé dans un canton à forte fiscalité ne signifie pas toujours un rendement net supérieur. Il faut toujours comparer à fiscalité nette égale.
3. Les plus-values à la revente : un point clé à anticiper
En Suisse, la revente d’un bien est soumise à un impôt sur les gains immobiliers, prélevé par le canton. Son montant dépend de deux critères principaux :
- La durée de détention (plus vous gardez longtemps, moins vous payez)
- Le montant de la plus-value
Exemple : à Genève, la durée minimale de détention pour obtenir une exonération totale dépasse 25 ans, alors qu’à Fribourg, le régime peut être bien plus favorable dès 10 ou 15 ans.
4. Ce qu’il faut retenir si vous hésitez entre plusieurs cantons
| Critère fiscal | Genève | Vaud | Zoug | Fribourg |
|---|---|---|---|---|
| Impôt sur la fortune | Élevé | Moyen | Faible | Moyen |
| Droits de mutation | Élevés (~3.3 %) | Moyens (~2.2 %) | Très faibles | Moyens |
| Fiscalité locative | Forte | Moyenne | Faible | Moyenne |
| Plus-values | Longue durée | Modérée | Modérée | Modérée |
Il n’y a pas de “meilleur canton” universel, mais il y a clairement des cantons plus adaptés à certains profils :
- Vous cherchez du prestige et de la stabilité ? Genève reste une valeur sûre.
- Vous visez l’optimisation fiscale ? Zoug est difficile à battre.
- Vous voulez un bon compromis entre rentabilité et fiscalité ? Fribourg ou Vaud peuvent être intéressants.
Conclusion : ne regardez pas que le prix d’achat
En Suisse, la fiscalité cantonale peut faire varier fortement le coût réel d’un bien, que ce soit à l’achat, pendant la détention, ou à la revente.
Avant de signer, prenez donc le temps d’analyser l’impact fiscal global, surtout si vous visez un bien haut de gamme ou un investissement locatif.
Articles récents
Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi en 2023 la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.