Les Entreprêteurs avis : devez-vous y investir de l'argent ?
Les Entreprêteurs est une société fondée en 2014 avec l’objectif de proposer à des investisseurs particuliers d’investir à plusieurs pour financer des PME (petites et moyennes entreprises). Aujourd’hui, son offre est plus diversifiée avec de l’immobilier et de la défiscalisation.
Est-ce qu’il faut investir sur les Entreprêteurs ? Si oui combien ? Qu’en pensent les clients actuels ? Y a t’il de bonnes garanties ?
Ce sont toutes les questions auxquelles je vais tenter de répondre dans la suite de cet article pour vous donner mon avis sur Les Entreprêteurs. Bonne lecture 😉
Table des matières
Les Entreprêteurs : le tableau récap
| Les Entreprêteurs | |
|---|---|
| Projets proposés sur la plateforme | Immobilier, prêt PME et défiscalisation |
| Investissement minimum | 100€ |
| Date de création | 2014 |
| Avis des investisseurs | 4,2/5 |
| Rendement proposé | 8-11% |
| Taux de retard (immo) | 28% |
| Nombre de projets financés (immo) | 126 |
| Prise de contact | Créer un compte |
Les Entreprêteurs avis : ce que j'en pense
Disclaimer : vous l’aurez compris, Les Entreprêteur ne propose pas que de l’immobilier. Cependant, on est sur IMMOcompare. Je vais donc surtout donner mon avis sur ce que je connais et me concentrer sur leur activité immobilière. Je donnerai tout de même mon avis sur les autres types de projets à la fin de l’article.
Fin du disclaimer, revenons à nos moutons. Selon moi, Les Entreprêteurs est une plateforme de crowdfunding immobilier solide grâce à ses équipes expérimentées, la qualité des présentations de ses projets mais aussi la solidité des garanties proposées (caution personnelle, hypothèque de premier rang , GAPD etc..). Elle peut donc rentrer dans une optique de diversification avec d’autres plateformes. Seule ombre au tableau ? Le taux de retard plus élevé (28%) que les plateformes les plus performantes du secteur. Un chiffre que je relativiserai un peu dans la partie « analyse des performances ».
Les avantages et inconvénients des Entreprêteurs
Avantages
- Une bonne quantité de projets
- De belles rentabilités
- Une équipe d’analystes et de fondateurs très expérimentés dans le secteur du crowdfunding
- Des présentations très claires et complètes des projets proposés aux investisseurs
- Un investissement minimum de 100€
- Une société avec 10 ans d’expériences
- Un capital social élevé
Inconvénients
- Nombre de projets arrivé à échéance limité
- Un taux de retard plus élevé que les meilleures plateformes
- Un site fonctionnel mais moins agréable que la concurrence
Avis Les Entreprêteurs : quels sont les projets proposés ?
Les projets proposés sur la plateforme Les Entreprêteurs sont nombreux et diversifiés. On peut par exemple observer sur la photo ci-dessus 3 projets différents avec de la promotion immobilière mais aussi du Girardin Agricole (défiscalisation outremer).
Les deux projets de promotion immobilière proposent des rendements très intéressants de 11% et 12% avec des remboursements in-fine. Géographiquement, les projets se situent à l’île de la Réunion, une localisation différenciante.
Pour avoir regardé les projets déjà financés sur la plateforme, j’ai pu observer les points suivants :
- Diversité de projets : des projets de 12, 24 et même 84 mois dans des géographies très différentes (Haute-Savoie, Île de la Réunion, Yvelines) et sur des typologies différentes (Marchand de biens ou Promotion immobilière)
- Du rendement : je n’ai pas vu un seul rendement proposé inférieur à 10% (qui dit rendement élevé dit aussi risque élevé). Idéal pour les profils les plus dynamiques d’entre nous.
- Différents contrats : la société propose des projets en obligations ou en contrats de prêt
Les analyses projets des Entreprêteurs sont-elles au niveau ?
La présentation des projets est vraiment très claire. Les informations que je considère comme essentielles sont bien présentes (% de commercialisation, indicateurs financiers sur la structure débitrice, le contexte de l’opération etc..)
Les points positifs :
- Un deck agréable à lire
- Des explications claires qui permettent de bien comprendre le contexte du projet
- Des sûretés bien présentées et expliquées
- Des chiffres détaillés sur le porter de projets (résultat net, chiffre d’affaires)
Les points négatifs :
- Pas toujours accès au détail du contrat de prêt ou du contrat obligataire
- Pas de documents officiels sur le porteur de projet (Kbis, statuts etc..)
- Pas de documents officiels pour les garanties
Globalement les présentations des projets sur Les Entreprêteurs sont dans la moyenne haute du secteur avec de très bons points qui permettent de comprendre rapidement le contexte de l’opération.
Mon avis sur les équipes des Entreprêteurs
Cette pratique fait un peu débat mais personnellement, je trouve pertinent d’aller voir les expériences des analystes d’une plateforme de crowdfunding immobilier. Certaines, embauchent des jeunes en sortie d’école sans aucune expérience dans le monde de l’immobilier ou de la finance en général. Chez les Entreprêteurs, c’est tout le contraire. Les profils sont très expérimentés (+5ans à chaque fois) et ont déjà travaillé en crowdfunding ou dans des secteurs très proches.
Je trouve ça rassurant et c’est un très bon point pour cette plateforme.
Je vous ai aussi mis en bonus le parcours du responsable des opérations qui a, lui aussi, des expériences très cohérentes avec son métier actuel. Un très bon point donc 🙂
Les alternatives/concurrents des Entreprêteurs
| ACTEURS | Montant financé | Durée d'emprunt | Investissement minimum | Rendement moyen | Projets arrivés à échéance | Projets en retard | Avis clients | Nos avis détaillés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
 | 678m€ | 21 mois | 1000€ | 9,1% | 304 | 9,4% | 3,9/5 (401 avis) | J'investis ! |
 | 97m€ | 21 mois | 1000€ | 9,5% | 141 | 10,6% | 3,8/5 (14 avis) | J'investis ! |
 | 130m€ | 15 mois | 1€ | 11,4% | 187 | 23,7% | 4,6/5 (455 avis) | Je créé mon compte |
 | 575m€ | 30 mois | 1000€ | 9,8% | 97 | 26,6% | 4,34/5 (875 avis) | Avis Anaxago |
 | 284m€ | 23 mois | 1000€ | 9,3% | 216 | 14,3% | 3,2/5 (76 avis) | Avis Koregraf |
 | 11m€ | 15 mois | 100€ | 11,4% | 0 | n.a | 4,3/5 (14 avis) | Je commence à investir |
 | 1483m€ | 21 mois | 1000€ | 10,0% | 665 | 24,1% | 3,0/5 (325 avis) | Avis Clufunding |
 | 78m€ | 14 mois | 50€ | 11,94% | 2640 | 0,5% | 4,2/5 (123 avis) | Avis Bienprêter |
 | 218m€ | 30 mois | 1000€ | 8,0% | 76 | 25% | 4,8/5 (26 avis) | Avis sur Finple |
 | 71m€ | 22 mois | 100€ | 9,22% | 64 | 28% | 4,2/5 (354 avis) | Je crée mon compte ! |
 | 301m€ | 23 mois | 1000€ | 9,2% | 300 | 24,1% | 3,1/5 (160 avis) | Avis Fundimmo |
 | 358m€ | 21 mois | 1000€ | 10,0% | 224 | 32,9% | 4,0/5 (248 avis) | Avis Raizers |
 | 56m€ | 18 mois | 1000€ | 9,4% | 46 | 36,5% | 4,7/5 (73 avis) | Avis sur Baltis |
Pour comprendre le détail de ce tableau je vous invite à découvrir le comparatif des sociétés de crowdfunding immobilier où toute ma méthodologie de classement est détaillée point par point 🙂
Les sûretés proposées par Les Entreprêteurs : mon avis
Les cautions personnelles
Des garanties très souvent présentes dans les projets des Entreprêteurs, elles engagent les porteurs de projets sur leurs biens personnels en cas de non-remboursement des prêts ou des obligations. C’est évidemment un gage d’implication totale dans le projet de celui qui le porte. En revanche, si ses avoirs personnels ne sont pas suffisants pour rembourser tous ses créanciers, vous ne reverrez pas tout votre argent. Je trouve cependant que c’est une très bonne garantie en complément d’une hypothèque.
Les hypothèques de 1er rang
Pas présente sur 100% des projets immobiliers mais sur la plupart, l’hypothèque de 1er rang permet de réquisitionner le bien hypothéqué pour le vendre et se rembourser. C’est une bonne garantie car elle permet de se risquer uniquement sur le projet choisi. Si le porteur de projets fait faillite à cause d’autres projets qui ne sont pas rentables, vous aurez la possibilité de récupérer le bien lié à votre projet. En revanche, si la faillite est liée à votre projet, le récupérer ne vous garantira pas de retrouver tout votre argent.
Un ordre irrévocable de paiement au notaire relatif à l'actif financé.
Un ordre irrévocable de paiement au notaire relatif à l'actif financé.
Je suis moins familier avec cette sureté. Des recherches que j’ai pu faire, elle n’est pas particulièrement intéressante. Je cite l’Université de Lille : « L’ordre irrévocable de virement, qui permettra au créancier d’être payé sur le prix de vente par les soins du notaire sans qu’il soit besoin d’une formalité supplémentaire, est révocable. Le notaire, qui n’a aucun devoir à l’égard de son bénéficiaire, n’a donc pas à en tenir compte s’il est révoqué. C’est dire si cette technique, pourtant classique en pratique, est inefficace : notaires et créanciers doivent en tirer les conséquences dans leur pratique professionnelle.. »
Avis Les Entreprêteurs : quid des sûretés ?
Avis Les Entreprêteurs : quid des sûretés ?
Je trouve que les sûretés proposées par Les Entreprêteurs sont intéressantes et complètes et permettent de se dérisquer au maximum. Évidemment, elles ne garantissent pas votre capital, mais elles permettent de limiter la casse en cas de problème (l’objectif premier des Entreprêteurs étant de ne jamais avoir à les utiliser)
Je déplore légèrement l’absence des documents officiels disponibles sur le site pour vérifier les sûretés, mais elles sont très rarement disponibles même chez les concurrents.
Mon avis sur les performances des Entreprêteurs
Pour dégrossir ce tableau un peu barbare, voici quelques informations clés :
- Depuis sa création, les Entreprêteurs a financé 126 projets immobiliers
- Sur ces 126 projets, 64 sont arrivés à échéance (devraient donc être remboursés)
- Sur les 64 projets arrivés à échéance, 46 ont été remboursés intégralement, soit 72%
- Sur les 64 projets, 18 projets sont encore en retard de remboursement, soit 28% des projets
- Si on parle en termes de montant, 34% de l’argent prêté est encore en retard de remboursement
- 16% des montants collectés sont en retard de remboursement de +6mois
- 0% des projets sont en perte définitive
Cependant, les chiffres peuvent être relativisés :
- La société vient de mettre ses chiffres à jour et doit maintenant comptabiliser les reports contractuels comme des retards, ce que n’ont pas encore fait toutes les plateformes de crowdfunding immobilier. Forcément le taux de retard augmente.
- Les Entreprêteurs est très impactée par un gros projet réalisé en 2021 qui est en procédure collective pour 3m€ ce qui impacte fortement son taux de retard en montant levé. La plateforme qui a exercé la fiducie mise en place travaille actuellement à la reprise par un professionnel du secteur.
Quels sont les frais prélevés par Les Entreprêteurs ?
Un premier point positif : Les Entreprêteurs est une des seules plateformes du secteur à montrer clairement la commission prise sur le montant levé. La plupart préfèrent garder un léger flou sur la question en placardant partout que le crowdfunding immobilier c’est 0% de frais.
En ce qui concerne les frais pris par la plateforme :
- Sur les projets immobiliers que j’ai pu analyser, Les Entreprêteurs prend entre 6% et 7% HT du montant levé
- La société prend aussi entre 0,5% et 1% /an sur le capital restant dû
La fiscalité de vos investissements sur Les Entreprêteurs
Les revenus que vous allez percevoir sont des intérêts ou des coupons qui proviennent d’une créance. Pour ce type de revenus, l’état prévoit deux possibilités :
- Imposition au prélèvement forfaitaire unique (le PFU) soit 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux) des revenus qui sont directement prélevés
- Imposition à l’IR. Si vous choisissez ce cas seuls les 17,2% de prélèvements sociaux seront prélevés en amont. Ce cas n’est intéressant qui si votre TMI est égale ou inférieure à 11% ce qui vous ferait économiser 1,8% d’impôts.
C’est plutôt avantageux. En revanche, il n’y a rien de prévu concernant le PEA-PME ce qui est dommage car cela pourrait permettre de bénéficier d’exonérations de plus values.
Quel est l'avis des investisseurs sur Les Entreprêteurs ?
Les avis des investisseurs sur les Entreprêteurs sont globalement positifs et mettent en avant les points suivants :
- La qualité de la présentation des projets
- Un service client réactif
- La qualité des projets proposés
- Les rendements intéressants
Comment fonctionne le parrainage sur Les Entreprêteurs ?
Les Entrprêteurs proposent un système de parrainage très incitatif avec jusqu’à 4% du montant investi par votre filleul en bonus. À titre de comparaison, voici ce que propose d’autres sociétés de crowdfunding immobilier :
- La Première Brique : 1% de tous les investissements réalisés sur la première année par votre filleul
- Homunity : 200€ si votre filleul investit
Comment investir sur Les Entreprêteurs ?
Créer son compte
C’est le process classique pour du crowdfunding immobilier où vous devez donner les éléments suivants :
- Carte d’identité
- Justificatif de domicile
- RIB
- Questionnaire de connaissance
Créditer son compte
Il vous suffit de faire un virement ou d’utiliser votre carte bancaire. Les Entreprêteurs utilise le prestataire de paiement Lemonway qui est le prestataire le plus utilisé par les sociétés de crowdfunding immobilier.
Choisir ses projets
Il ne vous reste plus qu’à analyser et choisir le projet qui vous intéresse ! Attention il est toujours nécessaire de diversifier au maximum ses investissements pour minimiser son risque de perte en capital qui reste très présent du secteur du crowdfunding immobilier.
Les Entreprêteurs avis sur le Girardin
Les Entreprêteurs propose aussi des investissements en Girardin Agricole.
Le Girardin Agricole, c’est quoi ? C’est un dispositif mis en place pour favoriser l’investissement dans les DOM-TOM. Concrètement, vous souscrivez à hauteur de 10k€ pour financer le développement d’exploitations agricoles familiales de la communauté Hmong en Guyane et en retour vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 12,5k€.
Une bonne idée ? Si vous cherchez à réduire vos impôts c’est clairement une solution à creuser. Je ne suis pas expert dans ce type d’opérations donc je vous invite à faire vos propres recherches, notamment sur les risques (le principal étant la requalification fiscale). Cela étant dit, je trouve très intéressant la possibilité de le faire aussi simplement sur une plateforme de crowdfunding comme Les Entreprêteurs avec un ticket d’entrée réduits (2k€ seulement).
Cerise sur le gâteau vous financez des projets à dimension éthique et solidaire. De quoi plaire aux plus responsables d’entre nous 😉
Mon avis final sur le crowdfunding immobilier avec Les Entreprêteurs
Les Entreprêteurs est une plateforme sérieuse qui existe depuis maintenant plus de 10 ans. Je pense que la plateforme peut être intéressante si vous souhaitez vous diversifier sur des projets à forts rendements. Le Girardin Agricole est aussi une très belle piste à creuser si vous souhaitez optimiser le montant de votre imposition. Attention cependant à bien prendre en compte tous les risques associés !
FAQ
Oui il y en a. Il peut vous faire bénéficier de 2% de l’investissement de votre filleul. Intéressant !
La société est autofinancée et indépendante
