Tokimo avis : un nouvel acteur sur qui compter dans le crowdfunding immobilier ?
Tokimo est arrivée récemment en trombe sur le marché de crowdfunding immobilier portée par Christopher Wangen, son cofondateur aux +230k abonnés sur Youtube. Dans ce nouvel article sur une société de crowdfunding immobilier je vais d’abord présenter Tokimo et son fonctionnement avant de donner mon avis sur la société et les projets qu’elle propose aux investisseurs.
Puisque c’est une société jeune elle n’a pas encore de track record ce qui rend l’analyse plus complexe. Il reste cependant de nombreux éléments à analyser comme leur étude de projet, la qualité de leurs équipes ou encore la solidité financière de la structure.
Par ailleurs, si vous souhaitez échanger avec une communauté d’investisseurs sur les projets de crowdfunding, vous pouvez rejoindre le discord immocompare en cliquant juste en dessous ! (100% gratuit)
Table des matières
Tokimo en bref
Avantages
- Une bonne quantité de projets
- Une web app agréable à utiliser
- De nombreux projets
- Investissement à partir de 100€
- Des frais raisonnables
- De belles rentabilités
- Une belle diversification géographique des projets
- Un cofondateur très expérimenté
Inconvénients
- Peu de recul sur les projets de la plateforme
- Des documents qui manquent selon moi
- Une équipe qui manque d’expérience
Création de Tokimo
Tokimo a été créée en 2022 par Christopher Wangen et Matthieu Degli Innocenti, deux hommes très expérimentés dans l’immobilier avec :
- Matthieu : des années d’expérience à la Société Générale comme banquier d’affaires en immobilier
- Christopher : influenceur très réputé dans le monde de l’immobilier il a réalisé de nombreux projets à titre personnel
Le cocktail de fondateurs est plutôt intéressant avec deux profils qui se complètent bien. Christopher pour trouver des fonds à l’aide de sa communauté et Matthieu avec ses connaissances plus institutionnelles et d’analyse de projets purement immo. La société est aujourd’hui PSFP ce qui lui permet d’exercer ses activités librement en France.
Tokimo ça sert à quoi ?
La société vous permet de prêter de l’argent à des promoteurs ou à des marchands de biens pour qu’ils puissent développer leur projet. Il peut en effet arriver pour de multiples raisons que les banques ne suivent pas les porteurs de projet. Ils se tournent alors vers des sociétés comme Tokimo pour trouver des fonds.
Le rôle de Tokimo est alors de présélectionner ces projets et de les proposer à sa communauté d’investisseurs (c’est là que vous intervenez) pour trouver l’argent. En échange les investisseurs touchent un rendement sur toute la durée du projet.
Ce n’est pas un concept novateur car des plateformes de crowdfunding immobilier existent déjà depuis plus de 10 ans mais Tokimo arrive avec une grosse force de frappe notamment grâce à Christopher Wangen capable de réunir des milliers d’investisseurs immobiliers.
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Les projets proposés sur Tokimo
Les projets proposés par Tokimo sont intéressants avec les caractéristiques suivantes :
- Des rentas entrer 10 et 15% (11,5% en moyenne)
- Des projets dans toute la France (même si Tokimo semble sourcer la majorité de ses projets dans le sud de la France)
- Des projets résidentiels et commerciaux
- Des projets de marchand de biens et de promotions immobilières sur du résidentiel mais aussi du commercial
- Environs 1 projet/mois depuis le début avec une belle accélération ces derniers temps (3 projets en mars 2024)
- Des porteurs de projets différents
- Des montants levés entre 150k€ et 2m€
- 15 mois de durée moyenne
Les analyses projets de Tokimo sont-elles au niveau ?
Tokimo nous présente une première synthèse sur le projet pertinente et rapide à lire qui réunit certaines informations importantes comme les garanties et le rendement cible. Cependant elle présente principalement des informations pratiques et ne permet pas d’aller plus loin dans l’analyse.
Pour aller plus loin il faut aller dans la partie « documents » où plus de précisions sont apportées.
Tokimo nous présente deux documents avec une fiche d’informations clés et un deck. J’ai pu approfondir les deux documents et voici ce que j’en retiens :
Les points positifs :
- Un deck agréable à lire
- Des explications claires qui permettent de bien comprendre le contexte du projet
- Des sûretés bien présentées et justifiées
- Une étude de marché des prix de l’immobilier poussée
- Des documents en plus pour prouver certains points cruciaux avancés dans l’analyse de Tokimo
Les points négatifs :
- Pas accès au détail du contrat obligataire
- Pas de chiffres détaillés sur le porter de projets (résultat net, chiffre d’affaires)
- Pas de documents officiels sur le porteur de projet (Kbis, statuts etc..)
- Pas de détails sur les actifs de la SCI nantis et sur les actifs des porteurs de projet qui sont cautions.
Globalement les présentations des projets sur Tokimo sont dans la moyenne haute du secteur avec de très bons points qui permettent de comprendre rapidement le contexte de l’opération. Mon avis sur la présentation projet de Tokimo est donc positif.
Quelles sont les équipes derrière les analyses de projets de Tokimo ?
Comme d’habitude je suis allé faire mon petit tour sur Linkedin pour vérifier l’expérience des équipes de Tokimo. Le résultat est un peu mitigé. Je vous montre avec les screenshots des profils juste en dessous. J’ai trouvé 2 analystes immobiliers en CDI et une alternante.
Les profils sont peu expérimentés et ont en plus des expériences assez lointaines avec l’analyse financière et la finance. Comparé à des sociétés comme Homunity.com qui ont des analystes risque seniors avec des années d’expérience dans de grandes banques, c’est moins rassurant.
Cependant, le profil du cofondateur est lui positif avec une grande expérience dans le domaine :
Les alternatives/concurrents de Tokimo
| ACTEURS | Montant financé | Durée d'emprunt | Investissement minimum | Rendement moyen | Projets arrivés à échéance | Projets en retard | Avis clients | Nos avis détaillés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
 | 678m€ | 21 mois | 1000€ | 9,1% | 304 | 9,4% | 3,9/5 (401 avis) | J'investis ! |
 | 97m€ | 21 mois | 1000€ | 9,5% | 141 | 10,6% | 3,8/5 (14 avis) | J'investis ! |
 | 130m€ | 15 mois | 1€ | 11,4% | 187 | 23,7% | 4,6/5 (455 avis) | Je créé mon compte |
 | 575m€ | 30 mois | 1000€ | 9,8% | 97 | 26,6% | 4,34/5 (875 avis) | Avis Anaxago |
 | 284m€ | 23 mois | 1000€ | 9,3% | 216 | 14,3% | 3,2/5 (76 avis) | Avis Koregraf |
 | 11m€ | 15 mois | 100€ | 11,4% | 0 | n.a | 4,3/5 (14 avis) | Je commence à investir |
 | 1483m€ | 21 mois | 1000€ | 10,0% | 665 | 24,1% | 3,0/5 (325 avis) | Avis Clufunding |
 | 78m€ | 14 mois | 50€ | 11,94% | 2640 | 0,5% | 4,2/5 (123 avis) | Avis Bienprêter |
 | 218m€ | 30 mois | 1000€ | 8,0% | 76 | 25% | 4,8/5 (26 avis) | Avis sur Finple |
 | 71m€ | 22 mois | 100€ | 9,22% | 64 | 28% | 4,2/5 (354 avis) | Je crée mon compte ! |
 | 301m€ | 23 mois | 1000€ | 9,2% | 300 | 24,1% | 3,1/5 (160 avis) | Avis Fundimmo |
 | 358m€ | 21 mois | 1000€ | 10,0% | 224 | 32,9% | 4,0/5 (248 avis) | Avis Raizers |
 | 56m€ | 18 mois | 1000€ | 9,4% | 46 | 36,5% | 4,7/5 (73 avis) | Avis sur Baltis |
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Pour comprendre le détail de ce tableau je vous invite à découvrir le comparatif des sociétés de crowdfunding immobilier où toute ma méthodologie de classement est détaillée point par point 🙂
Quelles sont les suretés sur Tokimo ?
Les hypothèques
Ce sont les principales garanties sur les projets. De façon générale ce sont des hypothèques de 1 er rang, ce qui est conventionnel sur les plateformes de crowdfunding. C’est assez sécurisant mais ça a un coût non négligeable car c’est un acte notarié.
Les natissements/garanties
Les dirigeants sont souvent cautions sur les projets ce qui signifie que leurs actifs personnels sont mis en jeu. Il est donc important de vérifier les actifs du dirigeant pour s’assurer que cette sûreté a de la valeur.
Sur certains projets les parts de la société peuvent être nanties. Pareillement, il faut vérifier que la société a des actifs pour que cette sûreté soit intéressante.
Quel est le montant pris par Tokimo sur l'argent levé ?
Les frais ne sont pas clairement affichés par Tokimo ce que je trouve assez dommage. Alors, comme toutes les plateformes de crowdfunding immobilier, Tokimo ne prélève rien aux investisseurs mais il est quand même important de voir combien ils se rémunèrent.
J’ai donc pris l’exemple d’un projet au hasard pour voir combien ils prélèvent.
Sur un 450 000€ Tokimo prend environ 45k€ soit 10% du montant levé. Pour ce type de projets c’est dans la fourchette haute du secteur mais ça reste cohérent.
La fiscalité de vos investissement sur Tokimo
Les revenus que vous allez percevoir sont des intérêts ou des coupons qui proviennent d’une créance. Pour ce type de revenus, l’état prévoit deux possibilités :
- Imposition au prélèvement forfaitaire unique (le PFU) soit 30% (12,8% de CSG et 17,2% de prélèvements sociaux) des revenus qui sont directement prélevés
- Imposition à l’IR. Si vous choisissez ce cas vous serez remboursés des 12,8% de CSG. Ce cas n’est intéressant qui si votre TMI est à 11% ce qui vous ferait économiser 1,8% d’impôts.
C’est plutôt avantageux. En revanche il n’y a rien de prévu concernant le PEA-PE ce qui est dommage car cela pourrait permettre de recevoir des réductions d’impôts.
Quels est l'avis des premiers investisseurs de Tokimo ?
Les avis des investisseurs sur Tokimo sont bons. Ils soulignent les points suivants :
- Le professionnalisme et la disponibilité des équipes
- La qualité des projets proposés
- La simplicité d’investissement
Il faut néanmoins apporter un peu de nuance à ces avis positifs :
- La société s’est lancée récemment et n’a donc pas encore eu le temps d’avoir des projets en défaut (source principale d’avis négatifs)
- Il y a encore peu d’avis sur Tokimo (5 au total) ce qui n’est pas significatif
- Le parrainage est très incitatif sur Tokimo (je le détaille juste après) ce qui pousse leurs investisseurs à dire du bien de Tokimo et pousser leur lien de parrainage pour gagner une petite somme de votre investissement.
Comment fonctionne le parrainage sur Tokimo ?
Tokimo propose des commissions pour ceux qui souhaitent recommander leur service. Leur système est très incitatif car il est exponentiel. À titre de comparaison voici ce que propose d’autres sociétés de crowdfunding immobilier :
- La Première Brique : 1% de tous les investissements réalisés sur la première année par votre filleul
- Homunity : 200€ si votre filleul investi
Forcément c’est très intéressant mais ça peut altérer les avis qu’on trouve sur internet.
Comment investir sur Tokimo ?
Créer son compte
C’est le process classique pour du crowdfunding immobilier où vous devez donner les éléments suivants :
- Carte d’identité
- Justificatif de domicile
- Questionnaire de connaissance
Créditer son compte
Il vous suffit de faire un virement ou d’utiliser votre carte bancaire. Tokimo utilise le prestataire de paiement Lemonway qui est le prestataire le plus utilisé par les sociétés de crowdfunding immobilier.
Choisir ses projets
Il ne vous reste plus qu’à analyser et choisir le projet qui vous intéresse ! Attention il est toujours nécessaire de diversifier au maximum ses investissements pour minimiser son risque de perte en capital qui reste très présent du secteur du crowdfunding immobilier.
Mon avis final sur le crowdfunding immobilier avec Tokimo
La société est jeune ce qui fait qu’il est plus compliqué de juger l’activité de Tokimo. Forcément, le risque est aussi plus important en investissant dans une société récente car vous avez moins de certitudes. En revanche, la société a de bons arguments comme la possibilité d’investir dès 100€, une présentation de projets claire et une équipe fondatrice très solide. Par conséquent, si vous êtes à la recherche de nouveaux projets purement immobiliers Tokimo peut être une solution intéressante pour diversifier votre portefeuille.
Si en revanche vous avez un capital plus limité vous pouvez aller sur des plateformes de crowdfunding plus anciennes qui offrent plus de recul sur leurs performances que La première brique qui permet d’investir dès 1€ ou comme Homunity qui as de très bonnes performances.
Aussi, si vous souhaitez échanger sur les différents projets de crowdfunding immobilier du marché avec d’autres investisseurs vous pouvez rejoindre le Discord Immocompare !
Enfin si vous cherchez à diversifier vos investissements immobiliers, je vous invite à télécharger le guide de l’immobilier qui vous donne toutes les façons possibles d’investir dans l’immobilier ! Si vous avez la moindre question, on se retrouve en commentaires 😉
FAQ
Pour le moment rien n’indique que les projets sur Tokimo soient éligibles au PEA-PME
La société est encore trop jeune pour présenter un indicateur de performances cohérent et significatif
Des projets de promotions immobilière, de l’immobilier fractionné et aussi des projets de marchand de biens
Oui il y en a. Mon avis étant plutôt positif je vous transmets mon code parrainage : MZW9URDX7S qui vous permet de récupérer 0,5% de votre premier investissement.
La société est autofinancée et indépendante
