Masteos avis : une agence clé en main à éviter ?
Après des déboires financiers importants (vous pouvez lire notre article sur le sujet : faillite Masteos), la société d’investissement clé en main a finalement été rachetée par un grand groupe de l’immobilier, Novaxia.
Alors oui, l’activité continue, mais est-ce que c’est une bonne idée de passer par eux pour votre investissement locatif ? N’est-il pas dangereux de passer par une société qui doit revoir toutes ses façons de faire ?
A la suite d’une analyse approfondie de leurs services et de leurs derniers avis clients, je vous donne dans cet article, mon avis sans filtre sur Masteos et ses services. Bonne lecture 😉
Masteos avis : notre tableau recap
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|---|---|
| Avis Immocompare | Négatif |
| Avis clients | 3,8/5 (+400 avis) |
| Tarif logiciel comptable | 7,5% du net vendeur |
| Année de création | 2019 |
| Nombre de clients accompagnés | +500 |
Les avantages et les inconvénients des services Masteos immobilier
Avantages
- Couverture quasi-totale du territoire français
- Une application mobile pour suivre votre projet
- Un accompagnement de qualité
- Un rendez-vous gratuit avec un expert financier
- Discussion par Whatsapp avec votre conseiller
- Des frais bas
Inconvénients
- Stratégie de volume
- Artisans pas toujours internalisés, ne sont pas forcément des employés de Masteos mais des partenaires externes
- Un modèle qui semble ne pas faonctionner
Mon avis en bref sur Masteos et ses services
Je vais aller dans le vif du sujet tout de suite, mon avis est négatif sur Masteos. Selon moi il existe beaucoup mieux sur le marché à l’heure actuelle pour les raisons suivantes :
- Des modélisations financières trop optimistes
- Un modèle à revoir complètement après l’échec du premier
- Des avis clients récents très mauvais.
- Une ambition des repreneurs pas tournée vers la qualité mais le volume
Évidemment c’est un avis qui n’est pas gravé dans le marbre. Je vais regarder avec attention l’évolution de leur offre et de leurs avis clients. Cependnant, il est selon moi beaucoup plus intéressant de vous tourner vers des sociétés à taille humaine, solide et avec des fondateurs encore très impliqués dans leur entreprise. Cela vous permettra d’avoir un service très personnalisé. Nous vous avons préparé un comparatif juste en dessous. Pour ceux qui veulent en savoir plus de mon avis sur Masteos, vous pouvez continuer à lire l’article 😉
Quels sont les concurrents et alternatives à Masteos ?
| ACTEURS | Note Immocompare | Où investir ? | Rendement brut moyen | Nos avis détaillés | Cashback sur les honoraires | Prise de rendez-vous |
|---|---|---|---|---|---|---|
 | 4,79 | Rhône-Alpes (Lyon, Saint-Étienne ...) | 6% | Découvrir Catanéo | 0% | RDV avec Pierre, le cofondateur |
 | 4,38 | Normandie (Rouen, Le Havre ...) | 7% | Découvrir Lokey | 10% + 500 € de réduction | Votre premier bilan gratuit |
 | 4,38 | 70% du territoire français | 7% | Découvrir 110% | 0% | Rdv avec Alexandre, le cofondateur |
 | 4,38 | Grandes métropoles franaises | 7% | Refonte de l'article en cours | 0% | Appeler William, le fondateur |
 | 4,33 | Grand Paris | 6% | Découvrir ImAvenir | 10% | Rdv avec Alexandre, le cofondateur |
 | 4,33 | Partout en France | 9% | Découvrir myVesta | 10% | Je prends RDV avec mon conseiller |
 | 4,25 | Lyon, Rouen, Montpelier + 5 autres villes | 10% | Découvrir ICM | 10% de cashback + 500 € de réduction | RDV avec William, le cofondateur |
 | 4,21 | Rennes, Nantes, Lyon, Paris + 14 autres villes | 6-7% | Découvrir Ouiker | 10% | Je prends RDV avec mon conseiller |
 | 4,00 | Petites agglomérations | 10% | Découvrir Cash Flow | 500 € de réduction | Je prends RDV avec mon expert |
 | 4,00 | Bourgogne-Franche-Comté, Grand-Est (Strasbourg) | 7% | Découvrir Patrimoni | 10% | Rdv avec Ségolène, la cofondatrice |
 | 3,89 | Paris, Bordeaux, Lyon +35 autres villes | 6% | Découvrir IL.com | 0% | Rdv avec mon conseiller |
 | 3,78 | Toute la France | 7% | Découvrir IDL | 0% | Rdv avec Raphaël, le cofondateur |
 | 3,75 | Paris, Marseille, Lille +5 autres villes | 5% | Découvrir Beanstock | 0% | Rdv avec mon expert |
Masteos avis clients : du positif uniquement ?
La note globale de masteos est bonne avec 85% d’avis 5 étoiles. Cependant il faut regarder les avis récents. Sur les 20 derniers avis postés 20 sont négatifs 🙁 Ils soulignent les points suivants :
- Des travaux de rénovation qui prennent du retard : ça arrive toujours et pour presque toutes les plateformes de clé en main. C’est pour cela que des solutions comme Lokey ou Beanstock vous règlent vos loyers en cas de retard des travaux de rénovation ce que Masteos ne fait pas.
- Un manque d’accompagnement une fois le bien acheté : une fois le bien signé, Masteos n’a plus grand chose à gagner, c’est un des gros défauts du business modèle des plateformes clé en main qui ne sont plus incentivées une fois le bien acheté. Heureusement certaines plateformes restent très compétentes sur toute la durée du service.
- Un mauvais service de gestion locative : une bonne gestion locative demande un vrai savoir-faire et plusieurs entreprises clé en main se sont mises sur ce secteur car c’est un complément parfait à leur service de base. Malheureusement le service n’est pas toujours à la hauteur. En revanche, vous pouvez décider de ne pas déléguer la gestion locative à Masteos et de choisir une entreprise vraiment spécialisée.
Vous l’aurez compris ce n’est clairement pas le moment de sonner à la porte de Masteos. En revanche ça ne veut pas dire que l’investissement immobilier clé en main n’est pas fait pour vous ! Si vous souhaitez trouver une agence clé en main adaptée à votre profil, vous pouvez remplir notre questionnaire ci-dessous 😉
C'est quoi Masteos ? Notre présentation de cette solution d'investissement clé en main
Lancée en 2019, la startup Masteos dont le siège est à Paris se fixe comme objectif de démocratiser l’investissement locatif au profit de tous et toutes, tant les propriétaires que les locataires. Ils vous proposent alors de réaliser un investissement locatif sans rien faire. Ils vont s’occuper de la recherche du bien, des négociations, des documents de la transaction, des travaux etc.. En échange d’une commission sur le prix d’achat du bien.
Depuis 2024, la société a été reprise par Novaxia. Un groupe immobilier spécialisé dans l’investissment et la construction.
Au contraire d’autres plateformes (avis ImAvenir, Lokey ou Ouiker), ils ont développé leur modèle pour avoir une “stratégie de volume”, une stratégie pour laquelle ils peuvent vous proposer un panel de biens immobiliers très importants dans 8 régions françaises.
Où peut-on investir avec Masteos ?
Masteos dispose d’un choix de villes disponible à l’investissement assez impressionnant. En effet, vous pouvez investir dans plus de 60 villes françaises dont :
| Clichy | Cognac | Créteil | Montpellier |
| Brest | Cannes | Cergy | Périgueux |
| Bordeaux | Nantes | Antony | Nice |
| Douai | Evry-Courcouronnes | Grenoble | Puteaux |
| Marseille | Lille | Arras | Talence |
| Issy-les-Moulineux | La Rochelle | Lens | Rennes |
| Paris | Aix-en-Provence | Aubervilliers | Valence |
| Meaux | Melun | Mérignac | Angers |
| Le Havre | Albi | Beauvais | Versailles |
| Montauban | Nancy | Nanterre | Sète |
| Vénissieux | Amiens | Bergerac | Antibes |
| Saint-Étienne | Pessac | Poitiers | Tourcoing |
| Lyon | Niort | Orléans | Valenciennes |
| Toulon | Roubaix | Saint-Denis | Boulogne-Billancourt |
| Villeurbanne | Tarbes | Boulogne-sur-Mer | Toulouse |
Les différents services de Masteos
- L’investissement clé en main : C’est l’activité historique de la société qui propose à ses clients de gérer leur investissement locatif de A à Z. De nombreuses autres entreprises se sont lancées dans ce secteur et Masteos se différencie par son expérience très digitale de l’investissement avec notamment une application mobile mis à disposition de chaque investisseur.
- La chasse immobilière : gérer les travaux et le gestion locative ne vous fait pas peur mais vous ne savez pas comment trouver un bien rentable ? Masteos vous propose un service de chasseurs qui va s’occuper de trouver le projet immobilier qui vous convient.
- La rénovation : vous peur de tomber sur des mauvais artisans pour rénover votre maison ou votre appartement ? L’équipe Masteos vous propose de tout réaliser pour rénover votre investissement locatif des plans à le remise des clés.
- La rénovation énergétique : c’est tout nouveau. La startup souhaite surfer sur la vague de la rénovation énergétique en vous proposant d’améliorer le DPE de votre maison ou de votre investissement locatif. Leur récente levé de fonds avec EDF les aide grandement à se lancer dans ce secteur.
Ces nouveaux services proposés sont la suite logique du développement de la société qui a déjà développé une expertise depuis plusieurs années dans chacun de ces domaines. Cependant, dans la suite de cet article nous n’analyserons que le service clé en main.
Quels sont les tarifs de Masteos ?
| Commissions/honoraires sur le net vendeur | Commissions sur la gestion locative seule, frais facturés une fois par an |
|---|---|
| 9000 € < 150k€ | 4,99% TTC (locations classique) |
| 6 % TTC sur la tranche < 150 - 500 k€ | 7,99% TTC (colocations) |
| 5 % TTC sur la tranche < 500 k€ - 1 M€ | |
| 4 % sur la tranche > 1 M€ |
Masteos est l’un des services clé en main les moins chers du marché. On peut l’expliquer notamment par les levées de fonds de la société qui lui permet d’être moins rentables que les autres entreprises qui doivent se développer sur fonds propre.
Notre avis sur les tarifs pratiqués par Masteos est donc très positif.
Quelles sont les étapes pour investir avec Masteos ?
1 - Rendez-vous avec votre conseiller en gestion de patrimoine
Ce premier appel avec votre conseiller en gestion de patrimoine a 3 objectifs principaux. Il a pour but de répondre à vos questions, définir votre profil et votre projet puis de vous permettre de découvrir l’entreprise ainsi que les différents services proposés. Il va aussi commencer à vous donner des premiers conseils sur votre projet d’investissment.
2 - Rendez-vous avec leur conseillère financière et juridique
Ce second appel a pour but de confirmer votre solvabilité à poursuivre un projet immobilier avec Masteos en optimisant votre fiscalité tout en affinant ce qui sera possible de faire avec votre budget. Ce sera aussi l’occasion pour leur conseillère de vous présenter les différents statuts juridiques qui s’offrent à vous pour votre projet. Pour réaliser cet appel, vous aurez besoin de réaliser avec votre conseiller une attestation de financement, signer un mandat de recherche (créé gratuitement par Masteos et sans exclusivité) et envoyer certains documents personnels.
3 - Présentation du business plan et recherche de biens
4 - Offres d'achats et financements
Si vous vous êtes décidés sur un bien, vous pouvez soit venir faire une visite en présentiel soit en distanciel et votre conseiller se chargera de transmettre l’offre d’achat au vendeur. Les notaires partenaires de Masteos se chargeront ensuite de la signature du compromis. Vous avez la possibilité de bénéficier d’une optimisation de votre financement avec leur courtier partenaire (apport, durée d’emprunt, différé de remboursement …) mais vous pouvez aussi le faire auprès de votre banque historique. A cette étape Masteos peut vous donner des conseils comme déclarer votre bien comme résidence principale pour obtenir un financement sur 25 ans.
5 - Travaux/ameublement
Après remise des clés, le chef de main d’oeuvre (toujours internalisé par Masteos), se charge de lancer le chantier de rénovation et de préparer les lieux pour que vos locataires soient le mieux installés possible. L’objectif de Masteos est d’être le plus efficace possible pour pouvoir assurer une mise en location rapide.
- Les travaux de rénovation sont assurés avec des garanties biennales et décennales. Si vous travaillez avec des artisans partenaires de Masteos (et non des artisans internalisés), vous aurez l’assurance qu’ils ont signé et ont des assurances conformes à la charte de Masteos. Masteos assure le paiement des loyers qui auraient dû être perçus en cas de retard dans les travaux. Ils sont conscients qu’ils ne sont pas les moins chers pour la réalisation des travaux, mais ont préféré l’assurance d’une qualité et sécurité dans les réalisations. Aussi, leur devis est ferme et définitif pour une rénovation totale.
- Au niveau de l’ameublement tout est défini en avance par modélisation 2D et 3D. Vous pouvez choisir entre différents packs de meubles (4) qui ont des styles et des budgets différents. Sur cette partie, prenez bien en compte le locataire ciblé pour la location. L’ameublement ne sera pas le même pour des étudiant que pour une famille ou des retraités.
Mise à Jour => Depuis la rédaction de cet article nous avons observé que Masteos développait une stratégie importante pour trouver des artisans partenaires (ils en cherchent 450 en 2023). Il est donc possible que de moins en moins de projets proposés par la société soient réalisés par des artisans employés par la plateforme. Nous attendons un retour de leur part sur ce sujet mais vous pouvez déjà demander à votre consieller.
Masteos, notre avis sur les projets et les problèmes à éviter
Chaque projet que vous trouverez sur la plateforme est décomposé en quatre parties distinctes que nous allons analyser une par une.
1 - Avis Masteos : la synthèse d'un projet de masteos
On aime beaucoup cette synthèse qui est très détaillée sur le bien. Voici quelques autres points que nous notons :
- Le budget total prend bien en compte toutes les dépenses auxquelles vous devrez faire face (frais Masteos, frais bancaires, travaux, ameublement ect..)
- Il est aussi bien précisé que l’augmentation des prix de l’immobilier est un indicateur et non pas une certitude.
- Le calcul du rendement brut ne prend pas le coût global du projet. Le evrais chiffre dans ce cas serait donc plus du 8,7% de rendement brut
On trouve, de façon générale, que le bien n’est pas survendu et que la description est très factuelle. Notre avis sur cette partie du projet de Masteos est donc favorable.
2 - Avis Masteos : la partie travaux/ameublement
La description des travaux est un petit peu floue et manque peut être un peu de détails. Une répartition du coût des travaux entre les différent postes aurait pu être intéressant. On recommande de toujours prendre 10% de marge sur leurs estimations travaux pour vérifier que vous pourrez assumer un surcoût en cas d’imprévu. Il pourrait être intéressant aussi de savoir si l’estimation des travaux se base sur plusieurs devis ou sur une simple estimation d’un membre de leur équipe.
En revanche, on apprécie beaucoup que Masteos rappelle les éléments sur le DPE. Lorsque vous allez sur le point d’interrogation, Masteos indique quand vous ne pourrez plus louer le bien légalement (il est un peu dommage que Masteos ne fasse pas un visuel un peu plus voyant pour les logements concernés par une interdiction de louer dans les 10 prochaines années).
3 - Avis Masteos : quel est notre opinion sur les loyers d'un projet avec Masteos ?
Les informations importantes et les explications sont là et sont intéressantes. Cette partie est complète.
Il est assez rapide de vérifier ces hypothèses de loyers en allant voir les prix affichés pour des biens similaires dans le même secteur. Sur les quelques projets que nous avons vérifiées les hypothèses étaient cohérentes. On en conclu que Masteos ne survalorise pas les loyers. Cependant, nous vous conseillons de toujours vérifier ces hypothèse qui sont cruciales pour le calcul de votre rendement.
4 - Avis Masteos : quelle est notre analyse financière ?
La partie finance est très intéressante car elle permet de faire sa simulation à la carte pour pouvoir adapter le projet à son profil.
Sur la partie financement on remarque que les données prérentrées sont plutôt cohérentes avec les conditions actuelles d’emprunt (malgré l’apport que l’on trouve assez élevé). Si vous avec un bon profil pour les banques il est sans doute possible de négocier des meilleures conditions sur l’apport par exemple. Par ailleurs, on peut regretter qu’il ne soit pas possible d’ajouter un différé de travaux de cette simulation.
Pour le reste de l’analyse financière nous avons plusieurs point à soulever :
- Sur l’évolution du prix de l’immobilier : le chiffre pré-rentré est toujours la croissance annualisée des 5 dernières années => il faut vraiment rester conservateur, sur ces progressions au vu du contexte actuel des taux d’intérêts qui pourraient faire baisser les prix sur le court terme et ralentir la croissance des prix sur le moyen-terme. Il est donc préférable de toujours diminuer ces estimations.
- Sur le prix de revente : le problème majeur est qu’on ne sait pas de quelle valorisation part Masteos pour estimer le prix de revente dans 10 ans. Si on prend une valorisation conservatrice (Prix d’achat + prix des travaux) et une augmentation annuelle de 6% nous trouvons un prix de revente de 750k euros quand Masteos affiche 725k euros. On pense donc que Masteos ne survalorise pas le bien au départ pour faire miroiter un prix de vente future exorbitant. C’est un bon point.
- Frais d’agences : ils ne sont pas pris en compte dans les estimations de revente ce qui est dommage car ils peuvent représenter plus de 35k euros. Il peut donc être intéressant de les rajouter dans votre estimation.
Notre avis sur Masteos en bref : que retenir ?
- 8 régions d’investissement : Auvergne Rhône-Alpes, Bretagne, Hauts-de-France, Île-de-France, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Pays de la Loire et Provence-Alpes-Côtes d’Azur. Possibilité d’investir à Marseille comme à Paris par exemple.
- Internalisation des services proposés : Tous les acteurs de votre investissement immobilier sont des salariés de Masteos. Cependant, si le volume de projets gérés par Masteos à la période du projet est trop importante, des artisans partenaires vous seront proposés. Mais, une haute affluence de leur service ne concerne pas leurs architectes qui restent internes à Masteos pour chacun de leurs projets.
- Inclusion de toutes les étapes de l’investissement locatif dans le coût
- Des obligations liées au contrat d’investissement locatif
–> Il n’est pas possible de faire la gestion locative avec Masteos si vous n’avez pas réalisé les travaux de rénovation avec eux. - Pas de garantie de loyers
- Service de conseil juridique/fiscal
Avis Masteos : quoi savoir sur leurs levés
Masteos a levée des fonds 4 fois depuis sa création :
- En 2020, Masteos lève 1,1m€ pour financer son BFR (besoin en fonds de refoulement). Pour vous expliquer rapidement, le BFR c’est l’argent que l’entreprise doit avancer pour en gagner. Dans le cas de Masteos, le fonds de roulement est capital. En effet, la société est uniquement payée à la signature de l’acte de vente. Cependant, avant d’en arriver là, il faut payer pour trouver le client (pub en ligne ect..), payer le conseiller qui va l’accompagner, payer le chasseur immobilier qui va trouver le bien et payer tous les autres frais pour arriver jusqu’à la signature. Pour accélérer son développement, Masteos a donc levé de l’argent pour financer se besoins.
- 1 an plus tard, en 2021, Masteos lève 15m€ pour accélérer son développement en embauchant de nombreux nouveaux collaborateurs.
- En 2022, la société lève 40m€ pour se développer à l’international.
- Très récemment, Masteos a levé 12m€ auprès d’EDF pour se lancer dans la rénovation énergétique des bâtiments.
Au total, Masteos a levé +65m€ pour financer son développement. Mais en quoi cela vous impacte ?
Pour nous, ils y a des avantages mais aussi des risques pour les clients de Masteos.
- L’avantage est que l’argent des levées de fonds peux en partie tomber dans votre poche. On s’explique. Est-ce que vous vous rappelez de la tendance du Quick Commerce ? Ces sociétés comme Gorillas ou Flinks qui perdaient et qui perdent toujours des millions chaque année ? L’argent levé partait en partie dans les codes promos avantageux qui permettaient aux nouveaux clients de faire une commande d’une valeur de 20€ pour 5€ seulement. Pour Masteos, c’est pareil. Grâce à l’argent levé le service proposé peut être moins cher même si la société perd de l’argent ce qui profite au client. C’est ainsi que les frais de Masteos sont parmi les moins chers du marché malgré une offre aussi complète voire plus complète.
- L’inconvénient c’est que levée des fonds créé chez les startups une grande pression de croissance. Pour les startups de logiciels ce n’est pas un problème car le logiciel restera le même. Par contre, pour une société de service comme Masteos le risque est que la qualité diminue fortement, par volonté d’aller trop vite. Dans le cas de Masteos, ce risque arrive à plusieurs niveaux, si la société n’a pas assez de biens de qualités pour tous ses clients son obsession de croissance peut la pousser à diminuer ses critères de sélections pur continuer à croître. Par ailleurs, la société peut aussi recruter à tour de bras (Masteos a recruté + de 350 employés en 3 ans) et ne plus recruter que des experts en immobilier. Nous ne disons pas que c’est le cas chez Masteos mais nous souhaitons simplement souligner ce risque.
Masteos avis : les services Masteos immobilier peuvent-ils vous convenir ?
Masteos investit partout (de la grande ville comme Paris ou Marseille à des petites agglomérations) et dans tout type de projet et peut donc être une bonne solution pour ceux qui sont à l’étranger ou qui veulent investir dans des régions françaises spécifiques. De plus, si vous êtes un profil attiré par un environnement digital pour votre investissement, Masteos est l’une des plateformes les plus innovantes à ce sujet en proposant des outils sur leur plateforme mobile et web.
La société a clairement augmenté ses standards dans ses calculs financiers et est aujourd’hui beaucoup plus transparente qu’à ses débuts. Cependant, Masteos se doit de faire du volume et vous risquez d’être un peu perdu dans une masse de clients importante.
Alors pour qui nous recommandons Masteos ?
Vous avez pu le voir, nous ne pouvons pas dire que Masteos corresponds à un profil spécifique, puisque nous ne sommes pas convaincu de la solution.
Si vous souhaitez un accompagnement plus personnalisé nous recommandons des structures de plus petite envergure qui se sont développées sur fonds propres sans avoir la pression de plusieurs millions de fonds levés comme Masteos. Vous pouvez par exemple découvrir notre avis sur l’investissement clé en main.
Vous l’avez donc bien compris, notre avis est négatif et nous ne recommandons pas Masteos pour la communauté Immocompare.
Cependant, Masteos a le mérite d’avoir tenté de bousculer un secteur qui n’a pas évolué depuis plusieurs années.
Comment contacter Masteos ?
Si malgré notre avis vous souhaitez quand même les contacter voici les meilleurs moyens pour le faire :
- En prenant rendez-vous sur leur site : prendre rendez-vous
- Par le chat disponible directement sur leur site : https://www.masteos.com/
FAQ Masteos
Qu'est-ce que Masteos?
Masteos est une startup créée en 2019 qui a pour but de rendre l’investissement locatif accessible à tous, en bénéficiant à la fois aux propriétaires et aux locataires. Ils proposent un système fluide et facile à utiliser, ainsi qu’un accompagnement de qualité.
Quels sont les avantages de Masteos?
Masteos offre une couverture presque totale du territoire français, une application mobile pour suivre votre projet, un accompagnement de qualité, un rendez-vous gratuit avec un expert financier et la possibilité de discuter par Whatsapp avec votre conseiller.
Quels sont les inconvénients de Masteos?
Masteos a une stratégie de volume, ce qui peut être un inconvénient pour certains. De plus, les artisans ne sont pas toujours internalisés et peuvent être des partenaires externes plutôt que des employés de Masteos.
Qu'est-ce que les investisseurs pensent de Masteos?
Les avis des clients sur Masteos sont généralement bons, avec une note de satisfaction de 4,5/5 sur Trustpilot. Cependant, certains clients mentionnent des problèmes tels que des travaux retardés, un manque d’accompagnement après l’achat du bien et un service de gestion locative décevant.
Quels sont les tarifs de Masteos?
Les tarifs de Masteos varient en fonction du montant de l’investissement. Par exemple, pour un investissement de moins de 150k€, les commissions sont de 9,000€. Pour la gestion locative seule, les frais sont facturés une fois par an à un taux de 4,99% TTC pour les locations classiques et 7,99% TTC pour les colocations.
Masteos peut-il me convenir?
Masteos peut convenir à ceux qui sont à l’étranger ou qui souhaitent investir à l’étranger. Cependant, comme ils ont une stratégie de volume, vous risquez de vous sentir perdu parmi une masse importante de clients. Si vous préférez un accompagnement plus personnalisé, il pourrait être préférable de choisir une structure de plus petite taille.