Comprendre les statuts juridiques du crowdfunding immobilier : CIP, PSI, IFP et PSFP
Dans le monde de l’investissement immobilier locatif, le crowdfunding immobilier a pris une place importante ces dernières années. Ce système de financement participatif permet aux investisseurs de tous horizons de participer à des projets immobiliers. Dans cet article, nous allons nous pencher sur les différents statuts juridiques qui régissent le crowdfunding immobilier : CIP, PSI, IFP et PSFP.
CIP : Conseiller en Investissements Participatifs
Le statut de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) est dédié aux plateformes de financement participatif qui proposent des investissements en capital, en obligations ou en titres participatifs. Les CIP sont régulés par l‘Autorité des Marchés Financiers (AMF) en France. Ils permettent à des investisseurs, souvent non professionnels, d’investir dans des projets immobiliers à travers des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou des sociétés de crowdfunding immobilier.
Pour mieux comprendre le fonctionnement d’un CIP, imaginons que vous souhaitiez investir dans un projet de construction d’un immeuble résidentiel. Vous vous inscrivez sur une plateforme de crowdfunding immobilier ayant le statut de CIP et vous choisissez d’investir dans ce projet. La plateforme vous mettra en relation avec d’autres investisseurs pour financer ensemble le projet. Une fois le projet terminé et les appartements loués, vous recevrez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement initial.
Si vous êtes intéressé par le crowdfunding immobilier, nous vous invitons à consulter notre article sur la manière de choisir une plateforme pour votre projet de crowdfunding immobilier.
95% des plateformes de crowdfunding immobilier sur le marché ont décidé de suivre les consignes pour recevoir le statut de CIP et ont été approuvé et agrégé par l’AMF pour proposer leurs services de financement participatif.
PSI : Prestataire de Services d'Investissement
Le statut de Prestataire de Services d’Investissement (PSI) concerne les entreprises fournissant des services d’investissement dans le cadre de la réglementation européenne MiFID II (Markets in Financial Instruments Directive). Les PSI sont soumis à une régulation plus stricte que les CIP et sont supervisés par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) en France. Ils sont généralement réservés aux investisseurs professionnels et proposent des produits d’investissement plus complexes.
Supposons que vous soyez un investisseur professionnel cherchant à investir dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. Vous pourriez vous tourner vers un PSI qui vous proposerait des solutions d’investissement adaptées à vos besoins, comme des fonds d’investissement immobilier ou des produits dérivés liés à l’immobilier. Le PSI vous accompagnerait également dans la gestion de votre portefeuille d’investissement et vous fournirait des conseils en matière de gestion des risques.
IFP : Intermédiaire en Financement Participatif
Le statut d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) est un autre statut juridique important dans le secteur du crowdfunding immobilier en France. Les plateformes ayant le statut d’IFP sont spécialisées dans l’octroi de prêts participatifs aux porteurs de projets, qu’il s’agisse d’entrepreneurs, de TPE/PME ou de promoteurs immobiliers. Les IFP sont également supervisés par l’ACPR et l’AMF et sont soumis à des règles spécifiques pour protéger les investisseurs.
Imaginons que vous souhaitiez soutenir un projet de construction d’une résidence écologique. Vous vous inscrivez sur une plateforme de crowdfunding immobilier ayant le statut d’IFP et choisissez d’investir dans ce projet sous la forme d’un prêt participatif. Les fonds collectés serviront à financer la construction de la résidence, et en échange de votre investissement, vous recevrez des intérêts sur le montant prêté sur une période déterminée.
PSFP : Prestataire de Services de Financement Participatif
Le statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) est un autre statut réglementaire pour les plateformes de crowdfunding immobilier en France. Les PSFP sont soumis à des règles moins strictes que les PSI et sont également supervisés par l’ACPR et l’AMF. Les plateformes ayant le statut de PSFP peuvent proposer des prêts participatifs, des obligations simples ou des minibons aux investisseurs. On peut par exemple citer Brick.co qui détient cette agrémentation ou encore Bloks.co qui cherche à l’obtenir.
Imaginez que vous souhaitez investir dans un projet de rénovation d’un immeuble de bureaux en centre-ville. Vous vous inscrivez sur une plateforme de crowdfunding immobilier ayant le statut de PSFP et décidez d’investir dans ce projet sous la forme d’un prêt participatif. Les fonds collectés auprès des investisseurs comme vous seront utilisés pour financer les travaux de rénovation. En contrepartie de votre investissement, vous recevrez des intérêts sur le montant prêté, généralement à un taux plus élevé que les placements traditionnels.
Si vous êtes curieux de découvrir comment fonctionne le crowdfunding immobilier et quelles sont les opinions des experts sur ce sujet, nous vous recommandons de lire notre article détaillé sur le crowdfunding immobilier.
Le Règlement (UE) 2020/1503 prévoit une phase transitoire permettant aux entreprises ayant un statut de CIP et/ou d’IFP au 10 novembre 2021 de solliciter l’agrément en tant que PSFP et de continuer ainsi leurs activités de financement participatif sous ce nouveau statut. Après un report décidé par la Commission européenne, cette période transitoire prendra fin le 10 novembre 2023 (aucun autre report ne sera autorisé). À cette date, les régimes précédents de CIP, PSI crowdfunding et d’IFP cesseront d’exister pour les plateformes concernées, et un agrément de PSFP sera nécessaire pour poursuivre leurs activités. En l’absence de cet agrément, ces entreprises devront cesser toute activité, sous peine de se retrouver en situation d’exercice illégal d’une activité réglementée, passible de sanctions pénales. Le régime des intermédiaires en financement participatif (IFP) perdurera uniquement pour les activités portant en particulier sur des prêts sans intérêts à titre gratuit et des dons.