Kretz Club avis : tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer 👀
Après la mode (plutôt brève) de l’immobilier fractionné, voilà que les club deals immobiliers poussent à leur tour comme des champignons. Le dernier en date ? Kretz Club, le nouveau projet de la famille Kretz, connue pour son émission L’Agence.
Une vraie opportunité d’investissement ou un simple effet de mode ? Quelle est la fiscalité et la structuration du Kretz Club ? Quels sont les frais ?
On répond à toutes ces questions dans la suite de l’article. Bonne lecture 😎
Mini-sommaire 🔎
Kretz CLub explication du concept en bref
Avantages
- Du co-investissement avec la famille Kretz
- Pas qu’un simple investissement, une intégration à un éco-système
- Une classe d’actifs rare dans le secteur de l’immobilier
- Une vente de biens de luxe facilité par la renommée de la famille Kretz
Inconvénients
- Des frais importants
- Trop cher pour les petits portefeuilles
- Une structuration floue
- Un premier projet qui semble ne pas avoir abouti
Le Kretz Club veut démocratiser l’accès aux investissements dans l’immobilier de luxe. Concrètement, votre mise sert à acheter et rénover des villas, qui seront ensuite revendues avec l’objectif de réaliser une plus-value.
On peut voir ça comme du crowdfunding immobilier, à la différence près que les projets sont plus haut de gamme et que vous investissez en equity, et non en obligations. On expliquera cette nuance un peu plus bas.
Pour son premier projet, le Kretz Club annonce un rendement impressionnant de 17,5 % par an !
Mais si le modèle présente des points intéressants, il soulève aussi pas mal de questions… Alors, on retrousse nos manches et on passe à l’analyse 💪
Les frais du Kretz Club, rédhibitoires ?
Zoom sur les frais d'adhésion
2 000 €/an, c’est le prix à payer pour accéder au club !
Alors, est-ce peu ou beaucoup ? Tout dépend de votre capital.
Avec 10 000 € à investir, ces 2 000 € représentent 20 % de votre mise. Autrement dit, pour simplement atteindre l’équilibre, il faudrait un rendement de 25 %… ce qui est au-dessus des 17,5 % annoncés. Conclusion : même si tout se passe parfaitement, vous êtes certain de perdre de l’argent à cause des frais.
Avec 200 000 € à investir, ces frais ne représentent plus qu’1 %, ce qui est beaucoup plus raisonnable. Dans ce cas, si le Kretz Club tient ses promesses, l’adhésion peut valoir le coup.
Verdict ?
Si vous avez moins de 50 000 € (soit 4 % de frais), rentabiliser votre adhésion sera compliqué. Mieux vaut explorer d’autres options pour investir dans l’immobilier.
D’ailleurs, vous pouvez tester gratuitement votre profil investisseur pour trouver la meilleure stratégie 👇👇
Y a t'il d'autres frais à prévoir ?
Quand on parle de frais, il s’agit de l’argent qui ne sera pas directement investi pour acheter ou valoriser un actif.
Par exemple, en Bourse, si vous achetez une action pour 100 €, avec 0,5 % de frais de courtage, seuls 99,5 € seront réellement investis.
Et pour le Kretz Club ?
La structure des frais reste floue. Ce qu’on sait :
- Sur 10 000 € investis, 2 000 € partent déjà dans l’adhésion au club.
- Ensuite, d’autres frais peuvent s’ajouter :
- Frais de structuration (création du véhicule d’investissement, répartition des actions).
- Frais pris par ClubFunding (qui ne travaille sûrement pas gratuitement).
- Frais d’acquisition (notaire, bien que réduits pour les marchands de biens).
- Frais de gestion (comptabilité, éventuelle cession d’activité de la société).
- Frais d’agence à la revente du bien.
Ces frais sont-ils inclus dans les 2 000 € d’adhésion ?
Difficile à dire… mais il y a fort à parier que non.
👉 Heureusement, une partie de ces frais sont fixes (structuration, comptabilité…) et ne pèseront pas lourd sur un projet à 3,5 M€.
👉 Par contre, il serait beaucoup plus transparent de connaître l’ensemble des coûts avant de payer les 2 000 € d’adhésion. Ce qui, pour l’instant, n’est pas le cas.
Les premiers avis clients du Kretz CLub
Pas encore d’avis en ligne pour le Kretz CLub donc on a dû un peu fouiller pour trouver des premiers retours. Direction leur compte Instagram pour la prise de température a
Les avis clients positifs du Kretz Club
Les avis clients négatifs sur le Kretz CLub
Les types de projets proposés par le Kretz Club
- Des opérations de marchand de biens
- Un investissement bloqué entre 12 et 36 mois
- Des rendements annoncés de 10% à 17,5%
- Des projets à plusieurs millions d’euros
👉 Y aura-t-il d’autres types de projets ? On le sait, les rendements sur la location de villas de luxe ne sont pas très importants. Il faut en plus gérer des locataires. Il nous semble donc peu probable que le Kretz Club propose des investissements à plus long terme où le bien est exploité.
Un projet qui n'a pas trouvé preneur ?
Un projet marqué comme « clôturé » sur la plateforme Clubfunding au lieu de « financé » et aucune communication sur leurs réseaux du succès de leur première levée de fonds on a l’impression que la première tentative a un peu floppé 😅
La structuration des opérations
Le rôle de chaque acteur
- Les projets sont sourcés par la famille Kretz, qui, grâce à son réseau d’agents immobiliers de luxe trouve des opportunités intéressantes.
- Le projet est financé par les investisseurs particuliers et la famille Kretz (en tout cas c’est ce qu’ils disent, à voir dans quelle proportion)
- Clubfunding s’occupe de la structuration technique et juridique de l’opération
Ce qui n’est pas clair, c’est qui va superviser l’achat des biens. La famille Kretz n’est pas spécialisée dans ce domaine. Pour la vente de biens, ils peuvent s’en occuper sans problème, mais pour la gestion des travaux et la création de valeur ? S’il y a un autre acteur impliqué, quelle est sa commission ? Et si les Kretz vendent le bien, prennent-ils également une commission d’agent immobilier ?
De l'investissement en equity plutôt qu'en dette, un choix qui interpelle
Dans les opérations de crowdfunding immobilier, il est courant d’émettre des obligations, qui sont ensuite achetées par les investisseurs. Ce choix est fiscalement avantageux, car les intérêts versés aux investisseurs sont considérés comme des charges.
Par exemple, pour une obligation de 100 € investis, au bout de deux ans, la société qui a acheté le bien pour 100 € peut le revendre à 120 €, réalisant ainsi un bénéfice de 20 €.
Si les obligations ont un coupon de 20 %, alors 20 € d’intérêts seront versés aux investisseurs.
En revanche, en equity, ces 20 € de bénéfice sont d’abord taxés à l’impôt sur les sociétés (IS), soit à 25 %. Les investisseurs ne toucheront donc que 15 €.
Il est donc difficile de comprendre l’intérêt de proposer une structuration en equity.
Clubfunding un partenaire de confiance ?
Clubfunding est le leader des plateformes de crowdfunding immobilier en termes de montant levé. Cependant, ces derniers temps le nombre de projets en retard ont explosé remettant en cause la capacité de Clubfunding à sélectionner des projets de qualité. Plus de 30% des projets arrivés à échéance sont en retard de paiement. Ajouter à cela des avis clients qui se sont clairement dégradés, cela ne fait pas selon nous la meilleure plateforme du secteur. Cependant, elle rest un acteur très solide et capable de structurer des opérations d’envergure avec beaucoup de volume. Sachant que c’est les Kretz qui amèneront les opportunités ont peu comprendre le choix de cette plateforme. Selon nous c’est plutôt un point positif.
L'immobilier de luxe, un bon sous-jacent d'investissement ?
Je ne suis pas un expert, mais voici ce que je peux en dire :
Les rendements d’exploitation sont assez faibles pour ce type de bien. Cependant, l’achat-revente peut être très rentable.
En effet, les clients cibles sont des personnes fortunées qui peuvent facilement survaloriser un bien par coup de cœur. Ce n’est donc pas du tout la même logique que pour l’immobilier classique.
Le problème, c’est que :
- Il faut savoir trouver et valoriser ce type de bien. La valorisation est très complexe, car plus un bien est luxueux, moins il y a de comparables sur lesquels baser son analyse. Il faut donc avoir une connaissance fine du marché pour ne pas se tromper dans l’estimation de revente. De ce côté-là, l’expertise des Kretz n’est plus à prouver.
- Il faut savoir créer de la valeur sur le bien (travaux, gestion des artisans, etc.). De ce côté-là, on se demande qui sera le porteur de projet, les Kretz n’ayant pas vraiment de savoir-faire à première vue.
- Il faut savoir le vendre : les biens de luxe peuvent cruellement manquer de liquidité si vous n’avez pas le réseau pour trouver les acheteurs. Les Kretz ont clairement ce savoir-faire.
Pour conclure, nous pensons que l’immobilier de luxe peut être un très bon investissement, imperméable aux crises de l’immobilier classique car il s’adresse à une typologie de clients complètement différente. Cependant, tout le monde ne peut pas en profiter. La famille Kretz est 100 % légitime pour sourcer et vendre ce type de bien, ce qui en fait une opportunité intéressante, mais pas à n’importe quel prix !
Notre avis final sur le Kretz CLub
Nous trouvons le potentiel de ce projet vraiment intéressant avec une association de compétences très pertinente et des acteurs qui n’ont plus rien à prouver sur leur marché respectif. Néanmoins, le manque de transparence sur la structuration des opérations, les frais d’entrés importants et le manque de recul sur des opérations déjà existantes nous obligent à rester très mesuré sur leur offre. Évidemment tout dépend aussi de votre profil d’investisseur ! Pour le découvrir gratuitement en en quelques minutes 👇