Liste des travaux déductibles pour optimiser la plus-value immobilière de votre investissement locatif
L’investissement locatif est une option très intéressante pour générer des revenus passifs et accroître votre patrimoine immobilier. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur un aspect important pour maximiser votre profit lors de la revente : la liste des travaux déductibles pour améliorer votre rendement.
Pourquoi déduire des travaux pour optimiser la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien immobilier. Plus cette différence est grande, plus votre bénéfice sera conséquent lors de la revente. Pour augmenter cette différence, il est essentiel de réaliser des travaux qui améliorent la qualité et la valeur de votre bien. De plus, certains travaux sont déductibles de la plus-value immobilière, ce qui vous permet de réduire vos impôts sur la plus-value.
Pour mieux comprendre le calcul de la plus-value immobilière et les mécanismes de déduction, consultez cet article sur notre site : calcul de la plus-value immobilière.
Aussi vous pouvez décider de vous former pour en apprendre plus. Vous pouvez passer par des formateurs de renommé comme Yann Darwin ou Christopher Wangen.
Liste des charges déductibles et des charges non déductibles
Synthèse des charges déductibles et non déductibles en locatif classique
Intérêts d’emprunt : déductibles
Indemnité d’éviction, frais de relogement des locataires : déductibles
Travaux de réparation : déductibles
Travaux d’entretien : déductibles
Travaux d’amélioration : déductibles (sauf en immobilier d’entreprise)
Travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation lourde, de transformation : non déductibles
Frais de gérance : déductibles
Frais de gestion : déductibles (FRAIS DIVERS DE GESTION abattement forfaitaire de 20 € par local)
Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères) : déductible y compris les frais de rôle de 8%
Frais de gardien : déductible
Assurance loyers impayés : déductible
Provisions pour charges de copropriété : déductibles (et régularisables en N + 1)
• Abattement forfaitaire : supprimé.
Conseils pour optimiser la déduction des travaux sur la plus-value immobilière
Évaluez l’impact des travaux sur la valeur du bien : avant de vous lancer dans des travaux, assurez-vous qu’ils apporteront une réelle valeur ajoutée à votre bien immobilier. Par exemple, il peut être judicieux de privilégier les travaux qui améliorent la performance énergétique, le confort ou l’aspect esthétique de votre bien.
Priorisez les travaux déductibles : pour maximiser la déduction sur la plus-value immobilière, privilégiez les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, ainsi que les travaux de rénovation énergétique. Évitez les travaux d’agrandissement ou de surélévation qui ne sont pas déductibles.
Faites appel à des professionnels qualifiés : pour garantir la qualité des travaux et leur conformité aux normes en vigueur, il est recommandé de faire appel à des artisans, des maîtres d’œuvre ou des architectes reconnus. De plus, certaines aides financières pour les travaux de rénovation énergétique sont conditionnées à la qualification du professionnel (ex : RGE – Reconnu Garant de l’Environnement).
Optimisez le financement de vos travaux : recherchez les meilleures solutions pour financer vos travaux, que ce soit par le biais de votre épargne personnelle, d’un prêt immobilier ou d’aides et subventions. N’oubliez pas de consulter notre article sur le financement des travaux avec un prêt immobilier pour plus d’informations.
Anticipez les délais de réalisation des travaux : les travaux de rénovation peuvent prendre du temps, surtout si vous devez obtenir des autorisations administratives ou coordonner plusieurs corps de métier. Pensez à planifier vos travaux suffisamment à l’avance pour éviter de retarder la mise en location ou la vente de votre bien.
Renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux et les aides disponibles : en fonction de la nature des travaux et de votre situation, vous pouvez bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, tels que le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). N’hésitez pas à vous informer sur les aides locales ou régionales qui peuvent également vous aider à financer vos travaux.
Exemple de travaux déductibles pour optimiser la plus-value immobilière
Prenons l’exemple d’un investisseur qui a acheté un appartement de 60 m² pour 200 000 euros et souhaite réaliser des travaux déductibles pour augmenter la plus-value immobilière de son bien. Il décide de réaliser les travaux suivants :
- Rénovation énergétique : il remplace les anciennes fenêtres par des fenêtres à double vitrage pour un coût de 5 000 euros. Ce type de travaux est déductible car il améliore la performance énergétique du bien.
- Amélioration : il installe une nouvelle cuisine équipée pour un coût de 8 000 euros. Ces travaux sont déductibles car ils apportent un élément de confort supplémentaire et de qualité supérieure par rapport à la cuisine existante.
- Réparation et entretien : il refait la peinture des murs et plafonds pour un coût de 3 000 euros. Ces travaux sont déductibles, car ils permettent de maintenir et de remettre en état le bien immobilier.
- Honoraires d’architecte : il fait appel à un architecte pour superviser les travaux et s’assurer de leur conformité avec les normes en vigueur. Les honoraires s’élèvent à 1 500 euros et sont également déductibles.
Au total, notre investisseur a engagé 17 500 euros de travaux déductibles. Supposons qu’il revende son appartement 5 ans plus tard pour 250 000 euros. La plus-value brute serait alors de 50 000 euros (250 000 – 200 000). Toutefois, grâce aux travaux déductibles, la plus-value imposable est réduite à 32 500 euros (50 000 – 17 500).
Ainsi, notre investisseur a non seulement augmenté la valeur de son bien grâce aux travaux réalisés, mais il a également réduit son impôt sur la plus-value immobilière. Pour en savoir plus sur les modalités de financement des travaux, consultez cet article sur notre site : financer les travaux avec un prêt immobilier.
Comment optimiser la déduction des travaux pour la plus-value immobilière ?
Pour tirer le meilleur parti de la déduction des travaux sur la plus-value immobilière, voici quelques conseils :
- Gardez une trace de tous les travaux réalisés : conserver les factures, les devis et les contrats avec les artisans pour justifier des travaux déductibles auprès de l’administration fiscale.
- Planifiez vos travaux : réaliser des travaux déductibles au fur et à mesure de la détention du bien peut vous permettre de bénéficier d’une déduction plus importante lors de la revente.
- Réalisez des travaux éligibles aux aides et subventions : certaines rénovations énergétiques ouvrent droit à des aides financières, comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). N’hésitez pas à vous renseigner sur les dispositifs existants pour optimiser votre budget travaux.
