Koregraf avis : faut-il investir en crowdfunding immobilier avec cette plateforme ?
Créée en 2014, Koregraf est l’une des plateformes de crowdfunding immobilier les plus anciennes du secteur. Elle s’est construite petit à petit en proposant principalement du crowdfunding immobilier à l’instar de sociétés comme Homunity ou Anaxago.
Son expérience permet d’avoir un certain recul sur les performances de la société et ainsi avoir un avis plus clair sur les capacités de Koregraf à sélectionner de bons projets pour ses investisseurs.
Dans cet article je vais donc vous présenter Koregraf et mon avis sur leurs services de crowdfunding immobilier en analysant leurs performances, la qualité de description des projets, les avis clients etc…
Table des matières
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Koregraf en bref
Avantages
- Une bonne quantité de projet
- De bonnes performances historiques
- Une société expérimentée
- Une société rachetée par un gros groupe
- Une équipe expérimentée
- De belles rentabilités
- Des projets très détaillés
Inconvénients
- Investissement minimum à partir de 2k€
- Des avis clients négatifs
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Création de Koregraf
La société a été créée en 2014 par Vincent Sillègue un promoteur immobilier et Philippe Sénéchal un expert-comptable. C’est donc l’une des premières sociétés à se lancer dans le crowdfunding il y a 10 ans.
En 2017 la société lève 1,7 million auprès de deux grandes banques dont Arkéa-Samsic pour accélérer son développement.
En 2024 elle est rachetée par le groupe Inter Invest qui réalise 30 m€ de chiffre d’affaires.
C’est donc une société supportée par un groupe très rentable (7m€ d’EBITDA) ce qui est rassurant quant à la continuité des activités de la plateforme en cette période incertaine.
Koregraf ça sert à quoi ?
Son co-fondateur qui était promoteur immobilier a vite compris l’intérêt de lever de l’argent auprès de particuliers. Cela permet d’augmenter le nombre d’opération du promoteur et de fluidifier le processus de levé.
Koregraf permet aussi aux investisseurs particuliers d’investir leur argent dans l’immobilier de façon complètement passive et avec une rendement très intéressant 10,3% brut en moyenne.
Koregraf est donc un intermédiaire entre les investisseurs particuliers et les promoteurs. Elle s’occuppe de rassembler les deux parties, de la structure juridique et du suivi. En échange la société prend une commission sur le montant levé.
Les performances historiques de Koregraf
Les performances sont franchement bonnes avec 216 projets arrivés à échéance dont :
- 185 remboursés intégralement
- 19 en retard de 6 mois
- 12 en retard de +6mois ou en procédure collective
- un taux de retard de 14% ce qui est très correct par rapport aux concurrents. Seuls Homunity et Monego font mieux en crowdfunding immobilier.
Pour résumer : dans la tête des investisseurs une grande majorité des projets sont en retard mais contractuellement il y en a peu (d’où les chiffres ci-dessus et les chiffres d’Hellowcrowdfunding). Mon avis sur les chiffres est donc mitigé. Selon Koregraf ces contrats à rallonge n’existent plus. On pourra donc y avoir plus clair sur leurs chiffres d’ici quelques mois.
Les projets proposés sur Koregraf
Les projets proposés par Koregraf sont intéressants avec les caractéristiques suivantes :
- Des rentas entrer 9 et 12%
- Des projets dans toute la France ce qui permet une bonne diversification géographique de vos investissements
- Des projets principalement résidentiels
- Des projets de promotion immobilière majoritairement mais aussi de l’achat-revente
- Des porteurs de projets divers mais certains sont réguliers sur la plateforme. Attention donc à ne pas investir sur le même porteur de projet dans votre portefeuille
Les analyses projets de Koregraf sont-elles au niveau ?
La première synthèse présentée par Koregraf sur les projets est claire et permet de vite comprendre les enjeux du projet et ce qu’on finance en tant qu’investisseur. J’ai donc un avis positif sur cette première présentation de Koregraf.
Koregraf nous donne ensuite l’accès à de très nombreux documents. C’est pour l’instant la plateforme qui en transmet le plus de celles que j’ai pu analyser.
Les points positifs :
- Un historique détaillé des projets réalisés par le porteur de projets
- Des données précises sur le porteur de projet (comptes sociaux, kbis, statuts etc..)
- Accès au permis de construire
- Des documents en plus pour prouver certains points cruciaux avancés dans l’analyse de Koregraf
- Accès au contrat d’obligation
Les points négatifs :
- Des sûretés parfois un peu légères
- Une analyse du prix de vente qui manque un peu de précisions
Les présentations de projets chez Koregraf sont très rassurantes. Elles montrent une vraie rigueur selon moins de la part de leurs équipes d’analystes. Mon avis est donc très positif sur les analyses projets de Koregraf
Quelles sont les équipes derrière les analyses de projets de Koregraf ?
Ce n’est pas un consensus mais j’aime personnellement aller regarder les profils des personnes qui analysent les projets. En effet, je suis rassuré quand les personnes qui analysent les dossiers sont qualifiées pour le faire. Certaines plateformes engagent des personnes très jeunes et sans qualification particulière.
Les postes clés de l’analyse chez Koregraf sont occupés par des personnes expérimentées dans le secteur de la promotion immobilière ce qui est un point positif et donne de bonnes indications sur le sérieux de la plateforme. ils sont aussi diplômés de formations spécialisées dans l’immobilier ce qui est aussi un bon point.
Les alternatives/concurrents de Koregraf
| ACTEURS | Montant financé | Durée d'emprunt | Investissement minimum | Rendement moyen | Projets arrivés à échéance | Projets en retard | Avis clients | Nos avis détaillés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
 | 678m€ | 21 mois | 1000€ | 9,1% | 304 | 9,4% | 3,9/5 (401 avis) | J'investis ! |
 | 97m€ | 21 mois | 1000€ | 9,5% | 141 | 10,6% | 3,8/5 (14 avis) | J'investis ! |
 | 130m€ | 15 mois | 1€ | 11,4% | 187 | 23,7% | 4,6/5 (455 avis) | Je créé mon compte |
 | 575m€ | 30 mois | 1000€ | 9,8% | 97 | 26,6% | 4,34/5 (875 avis) | Avis Anaxago |
 | 284m€ | 23 mois | 1000€ | 9,3% | 216 | 14,3% | 3,2/5 (76 avis) | Avis Koregraf |
 | 11m€ | 15 mois | 100€ | 11,4% | 0 | n.a | 4,3/5 (14 avis) | Je commence à investir |
 | 1483m€ | 21 mois | 1000€ | 10,0% | 665 | 24,1% | 3,0/5 (325 avis) | Avis Clufunding |
 | 78m€ | 14 mois | 50€ | 11,94% | 2640 | 0,5% | 4,2/5 (123 avis) | Avis Bienprêter |
 | 218m€ | 30 mois | 1000€ | 8,0% | 76 | 25% | 4,8/5 (26 avis) | Avis sur Finple |
 | 71m€ | 22 mois | 100€ | 9,22% | 64 | 28% | 4,2/5 (354 avis) | Je crée mon compte ! |
 | 301m€ | 23 mois | 1000€ | 9,2% | 300 | 24,1% | 3,1/5 (160 avis) | Avis Fundimmo |
 | 358m€ | 21 mois | 1000€ | 10,0% | 224 | 32,9% | 4,0/5 (248 avis) | Avis Raizers |
 | 56m€ | 18 mois | 1000€ | 9,4% | 46 | 36,5% | 4,7/5 (73 avis) | Avis sur Baltis |
Pour comprendre le détail de ce tableau je vous invite à découvrir le comparatif des sociétés de crowdfunding immobilier immobilier où toute ma méthodologie de classement est détaillée point par point 🙂
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Que valent les sûretés sur Koregraf
C’est un peu une déception de ce côté. Alors que beaucoup d’investisseurs ce sont plains sur ce sujet, Koregraf propose encore sur ses projets des sûretés très moyennes.
Sur les 3 derniers projets proposés sur la plateforme il y a une caution personnelle et 2 garanties autonomes à première demande. On aurait préféré voir de la fiducie ou de l’hypothèque de premier rang.
Quels sont les frais de Koregraf
Pas de frais sur Koregraf (comme toutes les plateformes de crowdfunding immobilier) la société se rémunère en facturant le porteur de projet.
Les rendements sur Koregraf
On va prendre une moyenne de 10% de rendement sur un projet où vous investissez 10 000€. Le projet est bloqué sur 2 ans.
Si tout se passe bien au bout de 2 ans vous obtenez 12 000€. Soit un rendement de 20%.
Sur ses 2 000€ de gains vous allez payer 30% de flat-tax soit 600€.
Au final vous avez un gain net de 1400€ soit 7% de rendement annuel ce qui reste très intéressant.
Et si vous aviez investi dans tous les projets de Koregraf ? On va prendre l’hypothèse que les projets en procédure collective ne vont rembourser que la moitié des sommes prêter.
Avec 1 000€ investis/projet ça nous donne 216k€ investis avec un rendement moyen de 9,3% sur 2 ans. 2,5k€ sont perdus. Au total ça fait 40k€ de profits – 2,5k€ de perdus soit 37,5k€. Avec une imposition à 30% ça nous donne 26,25k€ donc 6,1% net de rendements annuels.
Quel est l'avis des investisseurs de Koregraf ?
Qu’on soit clair, les avis sur Koregraf sont globalement négatifs avec de nombreux commentaires arrivés récemment et qui déplorent la quantité de projets en retard.
Ces avis suivent la tendance globale du marché où presque toutes les plateformes, y compris les leaders comme Clubfunding ou Anaxago, reçoivent de nombreux avis négatifs.
Koregraf ne déroge pas à la règle au vu des commentaires et avis sur leurs services.
Je trouve cependant la période propice pour investir dans le crowdfunding immobilier. Je vous laisse découvrir mon article sur le sujet : Crowdfunding immobilier mon avis pour 2024.
Mon avis final sur le crowdfunding immobilier avec Koregraf
Mon avis final sur la société Koregraf est mitigé. Je ne la mettrais pas dans le peloton de tête des meilleures plateformes mais je la garde en considération tout de même. Elle n’est pour moi pas du tout catastrophique malgré des commentaires et des avis très négatifs. Je pense qu’elle devrait bien s’en sortir dans les prochaines années avec son récent rachat par un gros groupe comme Inter invest et des équipes expérimentées.
C’est une plateforme qui pourrait donc rentrer dans ma stratégie de diversification sur le crowdfunding immobilier.
Si vous souhaitez échanger en direct avec moi et une communauté d’investisseur vous pouvez rejoindre le Discord !
Si vous hésitez encore sur vos placements vous pouvez télécharger mon guide gratuit qui vous accompagne dans la sélection des investissements qui correspondent à vos objectifs !
Les durées des projets sont de 3 ans (contractuel) chez Koregraf. Ceci leur permet de reporter les taux de défauts/retards alors même que certaines entreprises ayant levée des fonds sont déjà en liquidation….
Je suis sur 7 plateformes et Koregraf fait partie des pires.
Aucun suivi sérieux, pas de retour aux messages investisseurs, procédures contentieuses trop tardives, ….
J’ ai saisi l’AMF contre koregraf concernant le financement de certains projets. Des opérateurs ont levé des fonds qui n’ont pas été utilisés pour acquérir le foncier à l’ origine de la levée. Koregraf est clairement en faute pour ne pas avoir contrôlé le processus. A suivre….
Bonjour,
Merci pour ce retour précieux. En effet, je précise bien cette particularité des contrats de Koregraf dans l’article. Pour le reste je les avais trouvés plutôt réactifs, mais une seule expérience ne fait pas tout !
Nous y verrons plus clair sur les chiffres dans quelques mois, en tout cas je prends bonne note de votre retour. Quelles sont les plateformes que vous trouvez sérieuses de votre côté ?
A dispo pour échanger 😉
Koregraf donne de l’argent à des promoteurs sans vérifier les informations fournies puis transmet ces informations erronées aux investisseurs. Merci à Koregraf de permettre à des promoteurs d’arnaquer les gens. Quant à vous rédacteur de cet article, merci de publier cet article pour Koregraf.
Quand vous écrivez à propos des avis négatifs sur Koregraf « Ces avis suivent la tendance globale du marché », de quelle tendance parlez-vous ? Un simple revirement du marché, une conjecture du marché immobilier ? Non, monsieur, ce n’est pas un problème macroéconomique évanescent qui est en cause. C’est bien de la négligence manifeste de Koregraf dont se plaignent les investisseurs qui laissent des avis négatifs.
Pour illustration, utilisons mon investissement : Koregraf a mis sur sa plaquette que les lots étaient prévendus alors qu’il y avait déjà un litige au moment de la collecte de fonds et donc pas de vraie prévente avec l’acquéreur. Cet acquéreur, c’est la municipalité de Neuville-les-dames. Les informations sont publiques. Le litige est connu et la décision de ne pas acquérir ces lots est très claire car inscrite aux PV de conseils municipaux.
Mes rendements sur Koregraf
On va prendre une moyenne de 0% de rendement sur un projet où vous investissez 30 000€. Le projet est bloqué sur 3 ans.
Si tout se passe mal au bout de 3 ans vous obtenez 00 000€. Soit un rendement de 0%.
Sur ses 0 000€ de gains vous allez payer 00% de flat-tax soit 000€.
Au final vous avez une perte nette de 0000€ soit 00% de rendement annuel ce qui reste très intéressant pour Koregraf mais moins pour les investisseurs.
Si d’autres investisseurs sur le projet Chanoinesses veulent me contacter, retrouvez-moi sur LinkedIn ou Facebook (Lorraine Suzuki).
Bonjour Lorraine,
Merci pour votre témoignage. Les taux de défauts ont explosé ces derniers mois ce qui a forcément augmenté le nombre d’avis négatifs. C’est un phénomène que l’on peut observer chez toutes les plateformes, d’où mon commentaire sur le sujet. Et oui la conjecture immobilière est très mauvaise, particulièrement pour les marchands de biens et les promoteurs qui sont financés sur les plateformes de crowdfunding immobilier.
Sur votre projet en particulier, je n’ai pas analysé en profondeur le sujet. Il est évidemment possible que la société ait fait une erreur. Ce que je dis surtout dans l’article, c’est qu’il est nécessaire de se diversifier. Choisir 3 plateformes et +20 projets me semble un minimum.
En tout cas je suis navré d’apprendre cette situation. Que dit Koregraf en réaction ?
Koregraf dit qu’après avoir collecté et donné 2 M€ pour une rénovation aux promoteurs, ces derniers vont réussir en faisant une simple vente à récupérer 3 M€. Ces promoteurs sont fantastiques et Koregraf très pro dans leur transmission de l’info. Voici le rapport détaillé et exhaustif que m’a donné Koregraf, vraiment ça respire la véracité :
« Le prix de vente annoncé par Confort serait de 3 M€ environ. »
Le bâtiment en question : https://www.leprogres.fr/faits-divers-justice/2021/12/12/neuville-les-dames-debut-d-incendie-dans-le-batiment-desaffecte-de-l-ancienne-maison-de-convalescence
Bonjour Lorraine,
D’accord, merci pour l’information. Combien de retard a le projet par rapport à ce qui était prévu initialement ?
Il y a quasiment 2 ans de retard pour ce projet et surtout la probabilité de recouvrement est extrêmement faible.
Dans un contexte plus général, le promoteur est défaillant sur 6 projets soit plus de 13 millions d’euros qui manquent. Mais Koregraf annonce que c’est en cours de recouvrement… Les promesses n’engagent que ceux qui y croient.
Merci pour ces informations précises. N’hésitez pas à nous donner des nouvelles du projet ! J’espère que leurs promesses ne sont pas complètement fausses… 🙁