Faut-il investir avec une plateforme d'investissement clé en main : notre avis
L’investissement locatif clé en main peut sembler trop beau. Des société s’occupent de tout votre investissement immobilier et vous n’avez rien à faire tout en profitant de l’effet de levier pour vous constituer un patrimoine. Dans cet article nous allons voir notre avis sur l‘investissement locatif clé en main.
C'est quoi l'investissement locatif clé en main ?
L’investissement locatif clé en main c’est tout simplement des sociétés comme ICM, Beanstock ou encore Masteos qui proposent de vous accompagner dans toutes les étapes d’un investissement locatif. Ils vous aident à trouver un financement, ils vous trouvent un bien intéressant, ils s’occupent des travaux et de l’ameublement, vous conseillent sur la mise en location et la fiscalité et peuvent même s’occuper de la gestion locative. Bref, vous l’aurez compris vous n’aurez presque rien à faire pour investir dans l’immobilier.
Ces solutions sont de plus en plus populaires dans le monde de l’investissement locatif et ont su séduire de nombreux particuliers pour leur simplicité. Découvrez notre comparatif complet des solutions d’investissement locatif clé en main.
Quels sont les avantages de l'investissement locatif clé en main ?
- Tout d’abord, faire appel à ces plateformes permet de diminuer le risque de votre l’investissement. En effet, ces sociétés sont expérimentées et connaissent les filons du métier ce qui leur permet notamment de trouver de nombreux biens off-market (biens pas encore en agence ou sur les sites d’annonces).
- Deuxièmement, ces solutions permettent aux personnes qui n’ont ni le temps ni l’envie d’investir dans l’immobilier et de se créer un patrimoine.
- Aussi, investir avec une plateforme clé en main permet de rassurer le banquier sur votre projet et donc de lever de la dette plus facilement.
- Enfin, les plateformes réalisent des dizaines d’investissements chaque année ce qui leur a permis de développer de nombreux partenariats avantageux avec tous les acteurs impliqués dans un investissement locatif (artisans, notaires, courtier, ameublement)
Quels sont les inconvénients de l'investissement locatif clé en main ?
- Le premier inconvénient est tout simplement le prix de ces plateformes qui est élevé (comptez en moyenne 6 à 7% de commission sur le prix net du bien). Par conséquent, la rentabilité de votre investissement est directement diminuée.
- Un autre inconvénient est que passer par ces plateformes d’investissement ne vous apprend pas à investir et ne va donc pas vous permettre de réaliser vos prochains investissements seul.
- Le dernier inconvénient principal est qu’il y a de nombreuses plateformes d’investissement, avec des stratégies différentes. Il peut donc être difficile pour un investisseur de trouver la plateforme qui lui convient le mieux. Nous les avons donc comparés pour vous guider.
Comment est le contexte pour investir en 2023 ?
Comme vous l’avez sûrement entendu l’inflation fait rage depuis le milieu de l’année 2022. Il peut être compliqué de comprendre l’impact de ce contexte économique sur l’investissement immobilier locatif. De manière générale le contexte est plutôt négatif et on vous explique pourquoi :
- Hausse du prix des matières premières : l’inflation impacte directement les matières premières ce qui a fait drastiquement augmenter le coût des travaux de rénovation (+6,7% en 1 an). Il est donc devenu moins intéressant de réaliser des travaux ce qui était pourtant une stratégie clé de l’investissement locatif. Les travaux permettaient de (i) créer de la valeur pour générer une plus-value latente (ii) défiscaliser un maximum pour ne payer aucun impôt sur les premières années de location
- Hausse des taux d’intérêts : l’inflation oblige les banques centrales a augmenter les taux d’intérêt pour éviter une hyper inflation. La conséquence est que votre prêt immobilier vous coûte beaucoup plus cher. En 2020 un prêt sur 20 ans de 100k€ vous coûtait environ 11k€ aujourd’hui ce même prêt vous coûterez 33k€ soit plus de 20k€ de différence.
- Changement des conditions de prêt : il était avant possible d’emprunter sur 30 ans voir 35 ans ce qui permettait de diminuer les mensualités de prêt et ainsi d’autofinancer un bien plus facilement. Aujourd’hui il devient même très compliqué d’emprunter sur 25 ans. L’autofinancement est ainsi plus compliqué à atteindre.
- La baisse des prix de l’immobilier et l’augmentation des loyers : le durcissement des conditions de financement pousse les gens à louer plutôt que d’acheter. Conséquences ? Les prix de l’immobilier baissent face à la décroissance de la demande. Cet effet se ressent déjà dans les grandes villes et est un peu plus légèrement dans le reste de la France mais des opportunités peuvent apparaître de plus en plus. Aussi, les loyers accompagnent l’inflation (dans une limite de 3,5% sur 1 an). Les prix d’achat baissent et ceux des loyers augmentent, vous avez donc un gain de rentabilité sur certains biens.
Est-ce qu'il faut attendre avant d'investir ?
De manière générale je pense qu’il ne faut jamais attendre avant d’investir car plus vous investirez tôt plus vous vous enrichirez vite. Le plus important est de se lancer dans l’investissement pour apprendre un maximum.
De plus, les conditions de financements ne devraient pas, selon les analystes, s’améliorer dans les mois à venir. Donc même si le contexte est plus compliqué qu’il y a 2 ans, il est toujours possible de trouver des projets qui s’autofinancent.
Notre avis et nos conseils sur l'investissement locatif clé en main
Chez Imocompare on est persuadé que les plateforme d’investissements clés en main peuvent être un très bon outil pour ceux qui ne veulent pas trop se prendre la tête mais qui ont bien compris que l’investissement immobilier était un super levier pour s’enrichir. Cependant il est important de respecter certains prérequis avant de se lancer pour que ça reste un bon investissement.
1 - Bien définir son profil
Pour se faire vous devez répondre à plusieurs questions :
- Quel niveau de risque suis-je prêt à prendre : répondre à cette question va vous permettre ensuite de définir quelle stratégie vous allez sélectionner. Si vous voulez très peu de risque vous devez trouver un bien avec (i) peu de risque de vacance locative, (ii) peu de risque de perte de valeur du bien, (iii) une grande liquidité à la revente. Ainsi plus vous serez dans les grandes métropoles moins votre investissement sera risqué. A Paris la tension locative est extrême, les prix de l’immobilier montent presque continuellement depuis 20 ans et des appartement sont vendus en moins d’1 semaine. Un autre facteur pour diminuer le risque est de na pas faire de travaux et d’acheter un bien déjà loué. Si vous souhaitez un bien avec très peu de risque comme mentionné précédemment, passez votre chemin sur les plateformes d’investissement clé en main car vous cherchez un investissement patrimonial. Dans ce type de cas pas besoin de faire appel aux plateformes. En revanche, faire appel à un chasseur immobilier peut être intéressant.
- Quel est mon objectif : est-ce que vous souhaitez enchaîner les investissements ou simplement avoir un bien plutôt rentable. Est-ce que vous êtes prêt à faire un effort d’épargne sur votre investissement et si oui combien ?
- Quel temps suis-je prêt à dédier à mon investissement : cette question va vous permettre de savoir si vous êtes prêts à gérer votre bien, la comptabilité, la fiscalité une fois la mise en location. Cela va vous permettre de mieux calculer votre cash flow et votre TRI.
« Si vous voulez un investissement avec très peu de risque et sans travaux, ces plateformes ne valent clairement pas leur prix. Nous vous conseillons dans ce cas de vous dirigez sur des SCPI ou de trouver un appartement Parisien (à l’aide d’un chasseur immobilier si vous n’avez pas le temps de chercher un bien) »
2 - Bien choisir sa plateforme d'investissement locatif clé en main
Une fois que vous avez défini votre profil, il va être important de choisir une plateforme d’investissement clé en main en adéquation avec vos besoins.
- Pour des investissements avec de forts rendements mais des risques élevés vous avez par exemple la société Cash Flow Positif ou Investir dans l’ancien.
- Pour des investissements de risque intermédiaire et un rendement médium vous avez les grandes plateformes comme Beanstok, Masteos ou Investissement Locatif.com.
- Enfin, pour des investissement à faible risques des plateformes comme Lokey ou Ever Invest peuvent convenir
3 - Connaître les points cruciaux de l'immobilier locatif
Lorsqu’un projet immobilier vous ai proposé vous devez à minima connaître et comprendre les points suivants :
- La fiscalité : vous devez savoir quels impôts vous allez payer en fonction du montage fiscal choisi pour votre projet, ce qui va vous permettre de calculer votre cash flow annuel correctement.
- Le calcul du Cash Flow : vous devez savoir construire des hypothèses cohérentes sur la vacance locative, les charges de copropriété, la taxe foncière, les coûts d’entretien divers pour pouvoirs challenger les hypothèses qui vous sont proposées pour chaque projet.
- Le TRI : le TRI va vous permettre de comparer deux investissements différents et de prendre une décision finale. Il faut évidement relativiser le TRI avec le niveau de risque de l’investissement pour avoir la vision globale de la qualité d’un projet.
Les plateformes d’investissement locatif sont un très bon outil pour gagner un temps considérable mais il faut savoir les utiliser correctement. Pour ce faire vous devez connaître ces éléments clés pour vous assurer que votre investissement aura la rentabilité que vous souhaitez et que vous n’aurez pas de mauvaises surprises.
4 - Bien comprendre le fonctionnement du clé en main
La majorité des plateformes d’investissement locatif clé en main se rémunèrent sur la vente d’un bien. Une fois le bien vendu leur intérêt à ce que le reste se passe bien est assez minime. C’est aussi pour ça, que nous recommandons de choisir des plateformes avec des métiers internalisés. Lorsque la plateforme sous-traite les travaux elle est encore moins investit dans le processus.
Il faut aussi être méfiant sur les start-ups qui ont levé des fonds. En effet, elles se retrouvent dans l’obligation de faire beaucoup de volume pour faire de la croissance. Forcément, il est compliqué de trouver des milliers de biens intéressants très rapidement. La qualité des projets proposés est donc en général moins qualitative
« Les mandats sont gratuits alors n’hésitez pas à tester plusieurs plateformes pour voir laquelle vous propose les biens et les projets de meilleure qualité »
5 - Etre un client chiant !
Deux personnes peuvent investir avec la même plateforme et pourtant avoir des résultats très différents nous vous conseillons donc de :
- Challenger leurs hypothèses : tension locative, rentabilité, montant des loyers, vérifiez que ce qu’on vous propose est cohérent pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
- Définir clairement vos objectifs : si vous souhaitez faire de l’autofinancement ne laisser pas votre conseiller vous en dissuader. C’est encore possible d’en faire et c’est aussi pour ça que vous les payez (trouver des biens très intéressants et créer de la valeur). Si vous avez un objectif et qu’on vous dit que c’est impossible, cherchez d’autres plateformes (attention il faut rester réaliste, un bien qui s’auto-finance à Paris avec 0 apport n’existe surement pas)
- Ne vous précipitez pas : ne vous jetez pas sur le premier bien que votre conseiller vous vend comme une vraie pépite. Refaite les calculs, vérifier les hypothèses, assurez-vous que le bien correspond à vos critères et c’est uniquement à ce moment là que vous pouvez prendre votre décision d’investir.
Conclusion : l'investissement clé en main c'est oui mais pas sans conditions
On se répète mais l’investissement clé en main est un outil pas une solution miracle pour devenir riche. Vous devez donc tout de même réaliser un travail personnel sur l’investissement immobilier de manière générale pour éviter les pièges tendus. Si vous souhaiter investir dans un studio clés en main à Lyon nous avons réaliser un article qui vous permettra de choisir la meilleure société possible.