Edissimmo : notre avis sur la SCPI du Crédit Agricole
La SCPI Edissimmo proposée par le Crédit Agricole est à la fois l’une des plus anciennes du marché avec sa création en 1986 mais aussi l’une des plus importantes avec plus de 4 milliards de capitalisation. Cette SCPI a donc des atouts certains de part son historique et sa gestion « à l’ancienne » avec un report à nouveau (RAN) très important. Cependant, les performances récentes nous donnent un avis global mitigé sur cette SCPI proposée par le Crédit Agricole. Découvrez pourquoi dans la suite de cet article.
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Si oui, je vous invite à parcourir nos avis sur la SCPI Corum Origin et la SCPI Iroko Zen.
Notre avis sur la SCPI Edissmo proposée par le Crédit Agricole
Avantages
- Un report à nouveau (RAN) significatif
- +20 ans d’ancienneté
- Une société de gestion expérimentée (Amundi)
Inconvénients
- Les performances moyennes
- Une valeur de réalisation trop basse
- Manque de diversification
- Fiscalité trop importante
En bref :
Cette SCPI proposée par le Crédit Agricole a 3 principales caractéristiques : la gestion à l’ancienne avec un RAN très important, une forte capitalisation et une forte concentration dans l’immobilier de bureaux.
Cette stratégie a ses avantages : un historique important, des biens premiums en portefeuille, des grandes entreprises comme locataires et un RAN très rassurant (plus de 7 mois de loyers).
Malheureusement, comme de nombreuses SCPI très concentrées sur le secteur des bureaux, les dernières années avec le Covid ont été difficiles. Pour preuve, le TRI de 2,55% sur 5 ans et la valeur de réalisation en baisse. Alors bien sûr, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Mais, si on prend en compte une fiscalité « classique » pour les SCPI vous êtes imposés à presque 50% sur ces revenus ce qui fait baisser le rendement à 1,25% environ par an sur les 5 dernières années. Au vu des nombreux risques inhérents à l’investissement en SCPI on considère que cette SCPI n’est pas la plus intéressante. Une SCPI comme Corum Origin peut apporter des rendements bien plus intéressants et moins fiscalisés.
La SCPI proposée par le Crédit Agricole observe aussi une baisse importante de la collecte ce qui va rendre la liquidité des parts beaucoup plus lente.
En conclusion, notre avis sur la SCPI du Crédit Agricole est mitigé. Nous préférons attendre de voir l’évolution du marché des bureaux avant de potentiellement rentrer sur cette SCPI qui a été tout de même très intéressante dans le passé. En effet, malgré des dernières années très compliquées, le TRI sur 10 ans atteint 4,35% ce qui est plutôt intéressant.
Les chiffres clés de la SCPI Edissimmo
6 mois
de délai de jouissance
237€
investissement minimum
2,55%
TRI sur 5 ans
3,64%
rendement 2022
10 ans
horizon de placement
5,03€
de report à nouveau/part
89,2%
taux d’occupation financier
4,2mds€
de capitalisation
Les frais d'Edissimmo, la SCPI du Crédit Agricole
| Type de frais | Montant des frais TTC |
|---|---|
| Frais de souscription | 8,4% |
| Frais de sortie | 0% |
| Frais d'acquisition | 0% |
| Frais de travaux | 0% |
| Frais de cession | 0% |
| Frais de gestion locative | 12% |
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Notre avis sur la société de gestion derrière la SCPI du Crédit Agricole
Le Crédit Agricole propose la SCPI Edissimmo mais ce n’est pas la société de gestion. En effet, c’est Amundi qui s’occupe de gérer l’opérationnel de cette SCPI. Amundi est la société de gestion la plus importante en France et propose des centaines de produits dédiés à l’investissement. Aujourd’hui, Amundi gère plus de 1 900 milliard d’euros ce qui la place même dans le top 10 mondial des sociétés de gestion d’actifs. Vous l’aurez compris, Amundi est un mastodonte qui n’est pas un « pure player » dans le secteur des SCPI. On ne peut pas leur enlever en tout cas qu’ils ont l’expérience et la solidité financière de la maison mère ce qui permet tout de même de diminuer le risque sur cette SCPI ce qui est un bon point.
Notre avis sur la stratégie d'Edissimmo, la SCPI du Crédit Agricole
1 - La stratégie globale
La stratégie de la SCPI était principalement l’investissement dans de l’immobilier de bureaux premium en France et surtout en IDF. Elle a aussi la particularité d’acheter des immeubles en VEFA notamment comme la nouvelle tour Hekla à la Défense acquise récemment et bientôt terminée. En 2022 et même avant on peut observer que la SCPI proposée par le Crédit Agricole a commencé à se diversifier tant géographiquement que par type d’activité. Plusieurs investissements ont été réalisés à l’étranger (24% du portefeuille aujourd’hui) et dans des commerces et des hôtels. Amundi a décelé une opportunité sur l’hôtellerie qui serait plutôt en bas de cycle.
Lorsqu’on observe les perspectives 2023 on remarque que la priorité est de louer les biens qui ne le sont pas pour pouvoir redresser la barre du rendement. Cependant de nombreux indicateurs sont plutôt négatifs comme certains immeubles vendus avec une moins-value et de gros travaux à prévoir sur certains biens.
La stratégie de diversification de la SCPI proposées par le Crédit Agricole est à notre avis une bonne chose.
2 - La diversification géographique
Le diversification sur d’autres pays Européens est une bonne chose à la fois pour limiter le risque lié à la centralisation géographique mais aussi pour bénéficier d’un fiscalité plus avantageuse. A notre avis cette SCPI proposée par le Crédit Agricle reste encore trop concentrée en IDF.
3- La diversification par type de bien
Même si la SCPI commence à diversifier son portefeuille, il est encore trop concentré dans un seul type d’activité ce qui augment le risque de cet investissement.
4 - La qualité des sous-jacents
Les biens en portefeuille sont plutôt premiums et sont bien localisés (bien que trop concentrés) ce qui est un bon point pour la SCPI. Le taux d’occupation financier est assez faible comparé aux autres concurrents. Presque 11% des locaux ne trouvent pas de locataires. Ce chiffre est à mettre en perspective avec le projet de la tour Hekla qui n’est pas fini et donc pas louée et qui représente 2,5% du taux d’occupation financier.
Notre avis sur la fiscalité de la SCPI du Crédit Agricole
Pour la SCPI Edissimmo vous allez avoir 3 types d’imposition :
- Pour les revenus issus des biens français (seulement 75% du portefeuille) : %TMI + prélèvement sociaux de 17,2%
- Pour les revenus issus des biens en Allemagne, Espagne (18% du portefeuille) : ces revenus seront dans un premier temps imposés à votre %TMI et peuvent potentiellement augmenter votre taux marginal d’imposition. En revanche, vous recevrez ensuite un crédit d’impôt. Par exemple, si vous avez touché 1000€ et que votre TMI global est de 15% vous recevrez un crédit d’impôt de 150€.
- Pour tous les autres revenus (7% du portefeuille) : ces revenus sont utilisés pour calculer votre TMI en revanche ils ne sont pas imposés.
Sur 10k€ de revenus vous paierez 4,1k€ soit 41% ce qui ramène votre rendement (si on prend le taux de distribution 2022) à 2,16% au lieu de 3,64%. => Découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI pour approfondir le sujet !
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FAQ
1. Quel est le placement qui rapporte le plus au Crédit Agricole ?
La performance des placements dépend de nombreux facteurs comme les conditions du marché, la gestion du portefeuille, et le niveau de risque acceptable pour l’investisseur. Chez Crédit Agricole, plusieurs options d’investissement peuvent être rentables, comme l’assurance-vie, les fonds d’investissement, ou l’investissement immobilier à travers des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Le choix dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers.
2. Comment investir dans une SCPI avec le Crédit Agricole ?
Il est possible d’investir dans une SCPI proposée par Crédit Agricole de plusieurs manières :
- Via un PER (Plan d’Epargne Retraite): Meilleure Taux PER, Linxea PER ou encore PER Lignage
- Via une Assurance Vie: Ramify Vie, Linxea Spirit 2 ou encore Bforbank Vie.
- Directement auprès de votre conseiller Crédit Agricole ou par Internet via le service de Bourse en Ligne Invest Store.
3. Quels sont les risques d’investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI comporte plusieurs risques :
- Risque de liquidité: Il peut être difficile de revendre ses parts de SCPI, surtout si le marché est défavorable.
- Risque de rendement: Le rendement dépend de la location des biens immobiliers, et il peut y avoir des périodes de vacance.
- Risque de capital: La valeur des biens immobiliers peut fluctuer et, dans certains cas, diminuer, ce qui peut entraîner une perte de capital.
4. Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?
Quelques inconvénients d’une SCPI peuvent inclure :
- Une fiscalité importante : Les revenus issus de SCPI sont généralement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Manque de diversification : Si la SCPI est concentrée sur un secteur ou une zone géographique spécifique, cela peut augmenter le risque de l’investissement.
- Une performance moyenne en comparaison à d’autres types d’investissements.
5. Quel est l’avis sur la SCPI Edissimmo du Crédit Agricole ?
La SCPI Edissimmo, proposée par le Crédit Agricole, est l’une des plus anciennes et des plus importantes du marché. Cependant, malgré sa solidité historique, les performances récentes sont mitigées. Les atouts de cette SCPI incluent son report à nouveau significatif, plus de 20 ans d’ancienneté et une société de gestion expérimentée. Cependant, les inconvénients comprennent des performances moyennes, une valeur de réalisation trop basse, un manque de diversification et une fiscalité importante.
6. Qu’est-ce qui explique la baisse de collecte de la SCPI Edissimmo ?
La baisse de collecte de la SCPI Edissimmo peut être due à plusieurs facteurs, dont une performance récente moins impressionnante et une concentration importante dans le secteur de l’immobilier de bureaux qui a été particulièrement touché par la crise du Covid-19. En outre, la fiscalité des SCPI peut dissuader certains investisseurs.
7. Pourquoi la stratégie de diversification de la SCPI Edissimmo est-elle considérée comme une bonne chose ?
La diversification est généralement considérée comme une bonne stratégie d’investissement car elle permet de réduire le risque. En diversifiant son portefeuille en investissant à l’étranger et dans des secteurs autres que l’immobilier de bureau, la SCPI Edissimmo peut être en mesure de mieux résister à des conditions de marché défavorables dans un secteur ou une région particulière.
8. Quel est le taux de rendement interne (TRI) de la SCPI Edissimmo sur 5 et 10 ans ?
Le TRI de la SCPI Edissimmo est de 2,55% sur 5 ans. Malgré des années récentes difficiles, le TRI sur 10 ans atteint 4,35%, ce qui est plutôt intéressant. Il est important de noter que les performances passées ne présagent pas des performances futures.