Topfrogs avis : la société idéale pour les expatriés qui souhaitent investir à Paris ? 🧐

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

Thibault
novembre 25, 2024

Depuis 2006, Topfrogs accompagne les expatriés dans leurs projets d’investissement immobilier avec un objectif clair : maximiser leur rentabilité. 💰

Leur atout majeur ? Ils transforment des appartements en mauvais état 🛠️ en véritables petits bijoux. Comment ? En cassant tout pour repenser l’agencement, puis en louant ces espaces optimisés à de grandes entreprises pour loger leurs employés en mission.

L’objectif annoncé : générer une plus-value à la revente tout en réduisant les tracas de gestion en traitant exclusivement avec des entreprises. Et le bonus ? Vous récupérez votre bien plus rapidement qu’avec une location longue durée classique.

Mais alors, est-ce que ça fonctionne vraiment ? 🤔 C’est ce qu’on va découvrir dans la suite de cet article !

Notre avis en bref sur Topfrogs

Avantages

Une stratégie rodée depuis +20 ans
+300 transactions réalisées
Une société à taille humaine
Référencé auprès de grandes entreprises pour louer vos biens
Un mode d’exploitation hors encadrement des loyers
Location en bail mobilité + sécurisant et + rentable
Une expertise importante dans le sourcing des biens
Des avis clients très positifs (contactés par nos soins)
Une gestion du bien « tout compris »
Délais et montant des travaux garantis (contractuellement)

Inconvénients

Frais importants
Une fiche projet moins détaillée que certains concurrents
Une modélisation qui pourrait être plus poussée
Pas d’avis clients en ligne

En bref :

En résumé, Topfrogs s’adresse à une clientèle en quête d’un service clé en main calibré pour la clientèle d’investisseurs. La société cible principalement les expatriés désireux d’acquérir un appartement à Paris pour réaliser un investissement patrimonial à long terme, pour disposer d’un pied-à-terre selon leurs besoins ou pour loger leurs enfants étudiants. 🏡

Mon avis sur les services de Topfrogs est très positif. Les retours clients, combinés à mes échanges avec Christophe, le dirigeant, ont confirmé la qualité de leur accompagnement, malgré quelques réserves initiales. Christophe a fait preuve d’une grande écoute et a su ajuster certains de ses processus pour offrir encore plus de sécurité et de sérénité à ses clients.

👉 Si vous correspondez au profil, n’hésitez pas à entrer en contact avec Christophe via le formulaire ci-dessous. Vous serez entre de bonnes mains ! Cerise sur le gâteau nous vous offrons une réduction de 10% sur leurs honoraires, c’est cadeau ! 👇👇👇

Notre Interview du fondateur

Où investir avec Topfrogs ?

Paris

La société est véritablement spécialisée dans l’investissement immobilier locatif à Paris 🏙️. Elle se démarque en allant encore plus loin : Topfrogs se concentre uniquement sur des arrondissements stratégiques offrant une forte demande locative et une excellente liquidité à la revente. 🎯

Topfrogs vous accompagne exclusivement dans les zones où les grandes entreprises souhaitent héberger leurs collaborateurs, en déplacement à Paris. 🌟 Cela inclut des secteurs prisés tels que :

Le 8ème Ouest
Le 17ème Sud
Le 16ème Nord, au-delà du Trocadéro
Une partie du Marais 🏘️

Quels sont les tarifs de Topfrogs ?

Les frais de transaction

8% du prix d’achat

Le tarif proposé par Topfrogs se situe plutôt dans la fourchette haute des sociétés d’investissement immobilier locatif clé en main. Cela dit, des services plus onéreux existent, comme Beanstock à 9,6 % ou Les Secrets de l’Immo à 12 %.

Cependant, Topfrogs est la seule société à combiner ce type d’investissement et d’exploitation optimisée, ce qui justifie des frais légèrement plus élevés par rapport à la concurrence.

Les frais sur les travaux

15%

Sur les travaux, Topfrogs applique une marge de 15 %. La société collabore depuis plusieurs années avec un contractant général expérimenté, ce qui leur permet de garantir le montant et le délai des travaux. Topfrogs ajoute ensuite sa marge de 15 % sur ce montant.

Ce taux se situe plutôt dans la fourchette haute du marché 📈, généralement estimée entre 7 % et 8 % pour ce type de service. 🛠️

Les frais de gestion

18% TTC

Les frais de gestion locative appliqués par Topfrogs peuvent sembler élevés comparés à ceux du marché (5-10 %), mais cela s’explique par la nature unique et premium de leur service et que le loyer est 50% supérieur aux loyers classiques parisiens.

Gestion active en bail mobilité : Topfrogs offre une gestion plus complexe et sophistiquée grâce aux baux mobilité, qui apportent davantage de valeur. Cette particularité justifie en partie les frais appliqués. 🔄
Frais comptables inclus : Contrairement à d’autres, Topfrogs intègre dans ses frais la gestion comptable. Cela inclut la préparation de votre liasse fiscale, garantissant que tout est en règle sans effort de votre part. 📑✔️
Entretien & exploitation : Les interventions sont gratuites et réalisées par le personnel My Flat in Paris. Ne sont facturées que les achats externes supérieurs à 50 €. Vous n’entendrez pas parler des petits tracas du quotidien!
Électricité et internet payés par Myflatinparis le partenaire de Topfrogs pour la gestion locative
Ménage et linge aussi payés
Gestion du syndic comprise

La stratégie d'investissement de Topfrogs en détail

Le sourcing des opportunités

u fil des années, Topfrogs a développé un réseau de chasseurs immobiliers ultra-spécialisés, concentrés sur les secteurs stratégiques évoqués plus haut. 🏙️

Ces experts collaborent étroitement avec des agents immobiliers et des notaires pour repérer les meilleures opportunités du marché avant qu’elles ne soient largement accessibles.

Grâce à des critères de sélection rigoureux, ils s’assurent que chaque appartement correspond aux attentes des futurs locataires. Parmi ces critères : une copropriété bien entretenue, la proximité des transports en commun 🚇, un environnement calme 🌿, et d’autres éléments essentiels pour garantir une location optimale.

Le financement

Topfrogs cible principalement des investisseurs pour qui le financement ne représente pas un obstacle majeur. Dans la plupart des cas, il est recommandé de s’appuyer sur votre banque historique, qui connaît déjà votre situation financière et pourra vous proposer des conditions adaptées.

Cependant, si vous souhaitez mettre votre banque en concurrence pour obtenir une meilleure offre, Topfrogs peut vous mettre en relation avec un courtier spécialisé afin de maximiser vos chances de financement avantageux.

Les travaux pour apporter un maximum de valeur

La société adopte une approche audacieuse et réfléchie sur ce point :

1️⃣ Rénovation complète des biens : Ils ciblent des appartements en mauvais état, souvent dégradés 🏚️, et repensent entièrement leur potentiel.
2️⃣ Reconfiguration par un architecte d’intérieur : Une architecte repense l’agencement pour optimiser l’espace et maximiser la valeur du bien.
3️⃣ Finitions haut de gamme : Les travaux sont réalisés avec des finitions premium, spécialement conçues pour attirer une clientèle exigeante, comme les cadres de grandes entreprises.

Mon avis : C’est un véritable atout, car dès l’achat, vous bénéficiez d’une valeur ajoutée immédiate et d’une potentielle plus-value latente 📈. Cela peut significativement renforcer la solidité de votre investissement.

Coût des travaux : 1400 €/m²

Le coût des travaux est effectivement élevé 💶, mais il reste en ligne avec ce type de rénovation complète. Cela inclut le niveau de finition exigé par les entreprises et d’éviter tous les travaux supplémentaires pendant 7 à 10 ans. Cela permet aussi de financer tous les travaux par votre prêt bancaire.

Par ailleurs, le coût des travaux comme la durée sont garanties. Le montant de 1400€/m2 est forfaitaire. Pas de mauvaise surprise donc ! 🙂

Réserve sur le paiement des travaux

Un point qui m’a interpellé était la politique initiale de paiement : il fallait régler l’intégralité des travaux avant leur achèvement, ce qui manquait selon moi de sécurité pour l’investisseur.
Après avoir exprimé cette réserve, Christophe a été très réactif et a modifié cette procédure. Désormais, les investisseurs paieront une partie du devis seulement à la réception des travaux, une amélioration notable pour sécuriser le processus. 🛠️

L'exploitation de votre investissement immobilier

Fiscalité adaptée aux expatriés : Topfrogs a une solide expérience dans l’accompagnement des expatriés, ce qui lui permet de répondre efficacement à toutes vos questions fiscales. Dans la majorité des cas, votre statut sera celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), une option avantageuse qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années grâce à l’amortissement comptable.
D’autres options, comme la SCI ou la SARL de famille, peuvent également être envisagées si elles sont pertinentes pour votre situation. 🧾✨
Une cible locative haut de gamme : Topfrogs s’appuie sur le réseau MyFlatInParis, reconnu pour son partenariat avec de grandes entreprises internationales telles que Deloitte ou Pernod Ricard. Depuis plusieurs années, ces sociétés logent leurs cadres haut placés à Paris pour des séjours professionnels de courte durée (environ 4 mois). Votre appartement sera donc occupé par des locataires soigneusement sélectionnés, offrant une sécurité et une stabilité locative optimales. 🏙️👩‍💼👨‍💼
Flexibilité et rendement : Un avantage clé de ce type de bail est sa flexibilité : si vous ou un membre de votre famille avez besoin de l’appartement, il sera facilement récupérable. Par ailleurs, ce format de bail, étant un bail mobilité, n’est pas soumis à l’encadrement des loyers imposé par la mairie de Paris. Cela vous permet d’obtenir des rendements plus attractifs, tout en restant dans un cadre légal. 📈🏡

Analyse d'un projet proposé par Topfrogs à un client

Présentation du projet

Le projet : un appartement de 24 m² situé dans le 15ᵉ arrondissement de Paris. 🏙️

Prix au m² : 11 326 €/m² après travaux. Pour un bien entièrement refait à neuf dans la rue Mademoiselle, ce tarif semble dans la moyenne du secteur. ✅
Petit bémol : la fiche de présentation ne mentionne pas le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), un critère pourtant essentiel à prendre en compte aujourd’hui. ⚠️ Cependant, les travaux garantissent de gagner 1 à 2 niveaux sur votre note.

L’estimation des loyers :

En location longue durée, les loyers pourraient être de l’ordre de 900 € à 1 000 € par mois.
Avec ce projet en bail mobilité, le loyer pratiqué est de 1 500 €, soit 40 à 50 % de plus qu’en location classique. 📈 Le seul point inconnu est le taux d’occupation, le montant du loyer en revanche sera forcément celui-ci.

En résumé, un projet intéressant, mais il reste quelques points à clarifier, notamment la présence du DPE et les projections détaillées sur les revenus locatifs. 🔍

La modélisation financière

Je dois l’avouer, la modélisation financière a été le sujet sur lequel j’ai le plus échangé avec Christophe ! 💬 Voici les principales réserves que j’avais soulevées :

1️⃣ Frais de notaire non inclus : Les frais de notaire n’étaient pas intégrés dans le coût d’acquisition global ni dans le calcul du rendement, ce qui faussait légèrement la vision globale.

2️⃣ Charges de copropriété ignorées : Les charges de copropriété, bien qu’importantes pour un investissement locatif, n’étaient pas prises en compte dans le calcul de la rentabilité.

3️⃣ Taxe foncière mentionnée mais pas intégrée : Bien que la taxe foncière soit mentionnée, elle n’était pas incluse dans le calcul final de rentabilité, ce qui pouvait donner une estimation un peu optimiste.

Mon constat ? La modélisation initiale ne donnait pas une image totalement fidèle de la vraie rentabilité pour l’investisseur.

La bonne nouvelle, c’est que Topfrogs a pris en compte ces remarques et a accepté de modifier sa méthode de calcul pour offrir une projection beaucoup plus réaliste et fiable. 🙌 Un bon point pour leur réactivité et leur volonté de s’adapter ! ✅

Les avis/témoignages d'anciens clients sur Topfrogs, contactés par Immocompare

🏡 Sourcing : 4/5

Critères évalués :

Satisfaction sur la qualité du bien trouvé.
Est-il acheté en dessous du prix du marché ?
Correspond-il à vos critères de recherche ?
Avez-vous été rassuré sur les potentiels vices cachés ou les travaux à venir dans la copropriété ?
Avez-vous reçu des explications sur l’intérêt de la ville et du quartier pour un investissement locatif ?

Avis 1 :
Bonne qualité du bien, acheté à un prix en ligne avec le marché à ce moment, excellent accompagnement dans le processus.
Avis 2 :
Oui, sur toutes les questions

🛠️ Travaux : 4/5

Critères évalués :

Est-ce que tout s’est passé comme prévu ?
Le devis vous a-t-il semblé cher ?
Étiez-vous en confiance de A à Z ?
Les finitions sont-elles à la hauteur de vos attentes ?

Avis 1 :
Tout s’est passé exactement comme prévu, même si effectivement la facture totale était chère. Je n’ai pas eu l’occasion de voir les finitions en personne, mais les standards de qualité de l’entreprise avec qui je loue l’appartement sont élevés.
Avis 2 :
Oui, sur toutes les questions

📊 Modélisation : 5/5

Critères évalués :

La rentabilité affichée avant l’achat est-elle conforme à la réalité ?
Les chiffres vous ont-ils été expliqués clairement ?
Avez-vous pu poser vos questions librement ?

Avis 1 :
Cela fait un peu moins d’un an, mais pour le moment c’est en ligne avec le plan, voire un peu mieux que le plan.
Avis 2 :
Les rentabilites sont sensibles aux changements fiscaux (hausse des taxes foncieres recemment) ou de marches (hausses des primes d’assurance), crise financiere de 2009 2010… il y a des limites a ce que le marche semble pret a accepter en terme de loyers en depit de ces hausses reelles Cet ete, les jeux olympiques n’ont pas favorise l’occupation…

💶 Financement : 3/5

Critères évalués :

Avez-vous été aidé à trouver un financement ?
Les conseils sur le financement étaient-ils intéressants ?
La société a-t-elle apporté une réelle valeur ajoutée sur ce point ?

Avis 1 :
Juste un contact avec un broker, pas vraiment d’aide, mais je n’ai pas vraiment poussé plus car ma banque française historique a finalement bien délivré.
Avis 2 :
Des contacts et des conversations utiles ont eu lieu mais j’ai poursuivi en solo in fine. Mais c’etait possible!

⚖️ Fiscalité : 2/5

Critères évalués :

Avez-vous été accompagné pour optimiser votre fiscalité ?
Avez-vous senti une réelle expertise de l’interlocuteur ?
Était-ce un point d’attention pour la société ?

Avis 1 :
Pas vraiment couvert.
Avis 2 :
Oui les traitements fiscaux en France et aux US sont bien ceux decrits. Les liasses fiscales sont preparees en temps et heure. En case de petit litige avec le fisc, les bons arguments sont fournis

Les avis des clients que nous avons contactés sont donc globalement très positifs. Seul petit bémol, Topfrogs n’a pas d’avis Google ou de page Trustpilot ce qui nous empêche de faire une analyse plus poussée des avis clients 🙁

Cependant chaque nouveau client est mis en contact sur simple demande avec un client existant. Ne vous privez pas 😉

Mon avis final sur les services de Topfrogs

Malgré quelques réserves initiales, j’ai été agréablement surpris par la stratégie d’investissement innovante de Topfrogs, qui permet de viser des rentabilités intéressantes à Paris, un marché souvent perçu comme complexe.

Par ailleurs, la réactivité et l’écoute des dirigeants, ainsi que leur volonté constante d’amélioration, témoignent d’un véritable souci de la satisfaction client, ce qui est un point très rassurant pour tout investisseur. 👌✨

Attention cependant : les services de Topfrogs sont particulièrement bien conçus pour les investisseurs recherchant un investissement patrimonial clé en main, sans les contraintes de gestion quotidienne. 🏡✅

Pour ceux qui cherchent des solutions plus personnalisées ou souhaitent s’impliquer davantage dans le processus, il existe d’autres alternatives qui pourraient mieux correspondre à leurs attentes. 😊

1 réflexion sur “Topfrogs avis : la société idéale pour les expatriés qui souhaitent investir à Paris ?”

DOULLE
février 26, 2025 à 5:15 pm

Bonjour et merci pour votre article très intéressant.
A quelles alternatives pensez-vous lorsque vous dites :

« Pour ceux qui cherchent des solutions plus personnalisées ou souhaitent s’impliquer davantage dans le processus, il existe d’autres alternatives qui pourraient mieux correspondre à leurs attentes » ?

cordialement
Anne Doullé

Répondre

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DOULLE

février 26, 2025 à 5:15 pm

Bonjour et merci pour votre article très intéressant.
A quelles alternatives pensez-vous lorsque vous dites :

« Pour ceux qui cherchent des solutions plus personnalisées ou souhaitent s’impliquer davantage dans le processus, il existe d’autres alternatives qui pourraient mieux correspondre à leurs attentes » ?

cordialement
Anne Doullé

Répondre

Topfrogs avis : la société idéale pour les expatriés qui souhaitent investir à Paris ? 🧐

Table des matières

Notre avis en bref sur Topfrogs

Avantages

Inconvénients

En bref :

Notre Interview du fondateur

Où investir avec Topfrogs ?

Quels sont les tarifs de Topfrogs ?

Les frais de transaction

Les frais sur les travaux

Les frais de gestion

La stratégie d'investissement de Topfrogs en détail

Le sourcing des opportunités

Le financement

Les travaux pour apporter un maximum de valeur

L'exploitation de votre investissement immobilier

Analyse d'un projet proposé par Topfrogs à un client

Présentation du projet

La modélisation financière

Les avis/témoignages d'anciens clients sur Topfrogs, contactés par Immocompare

🏡 Sourcing : 4/5

🛠️ Travaux : 4/5

📊 Modélisation : 5/5

💶 Financement : 3/5

⚖️ Fiscalité : 2/5

Mon avis final sur les services de Topfrogs

1 réflexion sur “Topfrogs avis : la société idéale pour les expatriés qui souhaitent investir à Paris ?”

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