Bloks.co décrypté : notre avis détaillé et points à considérer avant d'investir
Bloks.co
La société Bloks est une jeune start-up lancée en 2023 qui ambitionne de démocratiser l’investissement dans les commerces de quartier. Bloks pourrait se définir comme le Briks.co de l’investissement dans des locaux commerciaux. Découvrez notre avis complet sur Bloks dans la suite de cet article.
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Si vous avez la moindre question à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter ou à parcourir la partie « Offre de réduction exclusive, comment en profiter ? ».
Où se situe Bloks dans notre classement des plateformes d'immobilier fractionné ?
| ACTEURS | Sourcing (coef 3) | Modélisation financière (coef 2) | Gestion locative (coef 2) | Frais | Sécurité du contrat (coef 2) | L'équipe | Le TRI | Investissez ! | Offres exclusives |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tantiem | 4 | 3 | 4 | 4 | 4 | 5 | 3,5 | Je m'inscris | 2% de rendement supplémentaire |
| Blocshare | 4 | 4 | 4 | 4 | 2 | 4 | 3,5 | Je m'inscris | 3% de cashback |
| Riad Invest | 4 | 2,5 | 4 | 2,5 | 4,5 | 3,5 | 5 | Je m'inscris | 1% de cashback |
| Wally | 3,5 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3,75 | 3,5 | ||
| Bloks | 3,5 | 3,5 | 4,5 | 2,5 | 4 | 3 | 3,5 | Je m'inscris | 4% de rendement supplémentaire |
| Meute Invest | 3,5 | 4 | 3 | 4 | 4 | 2,5 | 4 | Je m'inscris | 1% de cashback |
| Livret P | 4 | 4 | 4 | 3,5 | 4,5 | 5 | 4,5 | ||
| Bricks | 3 | 3 | 3 | 4 | 2 | 2 | 3,5 |
Le concept de Bloks
Bloks vous propose d’investir dans des commerces de quartier et de toucher des loyers tous les mois. Vous obtenez aussi 10% de remise dans les commerces où vous avez investi. Ainsi, Bloks vous propose des projets comme des restaurants, des épiceries et plein d’autres types de commerce. La société vous offre aussi la possibilité d’investir à partir de 1€ pour que l’investissement soit accessible au plus grand nombre. L’objectif de rendement affiché est entre 4% et 6,5% nets de frais de gestion. Une rentabilité qui peut attirer de nombreux investisseurs.
Pour donner la possibilité au grand public d’investir dans ces commerces, Bloks a fait le choix d’émettre des obligations. C’est un outil financier très utilisé en finance par les États mais aussi par les entreprises pour lever de la dette directement sur les marchés au lieu de passer par des banques. Par conséquent, avec Bloks, vous ne détenez pas directement le bien mais vous détenez une créance vis à vis d’une société (Bloks) qui détient le bien.
La structure juridique est la suivante :
La startup a fondé une holding (Bloks holding) qui facture à ses filiales tous ses frais (acquisition 10% et gestion 10%). C’est cette société qui paie les salaires des employés et les autres frais liés à Bloks.
Les filiales de cette holdings sont des SAS qui se chargent d’acheter les biens et d’émettre les obligations. Ce sont aussi ces sociétés qui vont collecter les loyers, payer les charges liées au bien et reverser les intérêts des obligations. Nous n’avons pas réussi à définir si Bloks développait 1 société par acquisition ou si une société achetait plusieurs biens. Pour l’instant, la première s’appelle BLOKS FONCIERE 1 ce qui nous amène à penser qu’il y en aura plusieurs.
Le problème d’avoir une société qui achète plusieurs biens est que vous serez exposés au risque de biens que vous n’avez pas forcément sélectionnés.
Qu'est-ce qu'une obligation ?
Une obligation est un instrument financier de dette émis par une entité, qu’elle soit publique (comme un État ou une collectivité locale) ou privée (comme une entreprise). En achetant une obligation, l’investisseur prête de l’argent à l’émetteur qui s’engage en retour à lui verser des intérêts à un taux et une fréquence déterminés (ce qu’on appelle le coupon), et à lui rembourser le capital à une date spécifique dans le futur (la maturité). En somme, une obligation représente un titre de créance. L’obligation est donc un moyen pour les émetteurs de financer leurs activités ou leurs projets d’investissement, et pour les investisseurs d’obtenir un rendement sur leur capital. L’achat d’obligations est généralement considéré comme moins risqué que l’achat d’actions, mais le niveau de risque varie en fonction de la solvabilité de l’émetteur et des conditions spécifiques de l’obligation.
Quelles sont les spécificités des obligations émises par Bloks ?
- Séniorité : la séniorité d’une dette est le niveau de priorité de remboursement. Une dette senior sera remboursée avant une dette junior. Par exemple, si vous prêtez 50k€ en senior et que quelqu’un d’autre prête 50k€ en junior à une entreprise qui, après liquidation judiciaire, ne détient plus que 80k€, vous toucherez 50k€ alors que l’autre créancier ne touchera que 30k€. Ainsi le rendement attendu pour une dette senior est moins important que pour une dette junior. Les obligations émises par Bloks ne sont pas subordonnées (c’est donc une dette senior) et ne le seront jamais selon le contrat d’émission. En cas de défaut, vous serez donc toujours remboursés en premier devant tout autre créancier potentiel. C’est un point rassurant.
- Maturité : la maturité est la date prévue à laquelle vous serez remboursés de votre capital de départ. Le contrat d’émission comprend plusieurs cas. Cependant, le cas visé est un remboursement au bout de 10 ans. Attention, ça ne veut pas dire que votre argent est bloqué pendant 10 ans. En effet, vous pouvez revendre votre obligation de gré à gré. Vous serez aussi remboursé dans le cas où, dans cette période de 10 ans, le bien est vendu ou est détruit.
- Rendement : contrairement aux obligations classiques avec un coupon fixe, Bloks.co propose un coupon variable, indexé avec le niveau des loyers. C’est donc plus risqué qu’une obligation classique car il est possible de toucher 0 si jamais le bien n’est pas loué ou si de gros travaux ont lieux. Bloks.co ne peut en revanche pas faire autrement sans prendre le risque de faire faillite. En effet, contrairement à d’autres entreprises qui ont plusieurs sources de revenus Bloks n’a que les loyers. Avec un coupon fixe, Bloks pourrait rapidement se trouver en défaut de paiement. Vous pouvez aussi profiter de la plus-value avec ces obligations car le remboursement est défini à partir du prix de cession (ce qui vous expose aussi à une moins-value).
- Le droit des porteurs (les investisseurs): les porteurs sont définis comme une « masse » qui possède un représentant et différents droits. Pour le premier projet, le représentant de la masse est Monsieur Olivier MARCISET. On a pas réellement trouvé qui était cette personne et comment il a été nommé. En revanche, il a un rôle important car c’est lui qui peut exercer les droits des porteurs. Il peut par exemple demander un remboursement anticipé dans plusieurs cas où Bloks ne respecte pas ses engagements.
L'équipe derrière Bloks
Bloks a été co-fondée par par 5 personnes.
- Grégory Touret : avant Bloks, il a fondé une société de gestion d’actifs et de biens immobiliers avec une approche socialement responsable. Il est le CEO de Bloks.
- Lauren Dannay : après 3 ans comme banquière privée, elle se lance dans l’entrepreneuriat avec Whoomies pendant 5 ans avant de devenir la CMO de Bloks (elle dirige la communication et le marketing).
- Olivier Gerard : il est à un poste crucial chez Bloks car il est directeur des investissements. Il a travaillé toute sa carrière dans l’immobilier et a obtenu des postes à grandes responsabilités dans des entreprises importantes du secteur (FNAIM ou CBRE France).
- Didier Hilhorst : il est le CPO de l’entreprise. Avant cela, il a conseillé de nombreuses start-ups et a aussi travaillé chez Uber pendant 6 ans.
- Mamadou Sakho : devons-nous présenter cette légende qui a qualifié la France pour la Coupe du Monde à lui tout seul face à l’Ukraine ? Plus sérieusement, après une carrière professionnelle de footballeur, il se reconvertit dans l’entrepreneuriat chez Bloks comme porte parole (figure publique) de l’entreprise.
Avis Bloks.co : un point sur la fiscalité des intérêts perçus
- Du côté de Bloks : la société qui achète le bien est une SAS et est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. Heureusement, les intérêts des obligations sont déductibles du résultat. Selon nous, Bloks ne paiera donc pas d’impôt sur ses loyers perçus ce qui n’impactera pas votre rendement. C’est un bon point !
- Du côté des investisseurs : les rendements des obligations sont taxés à hauteur de 30%, c’est la flat taxe. Une taxation plus avantageuse que celle des SCPI par exemple (%TMI + 17,2% de prélèvements sociaux).
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Avis Bloks.co : les avantages de cet investissement
- Diversification de son portefeuille : grâce à Bloks, vous pouvez investir à partir de 1€. Il devient donc très facile d’investir dans plusieurs biens pour diversifier votre risque. D’un point de vue plus global, investir dans du commercial permet aussi de vous diversifier par rapport à de l’investissement purement résidentiel.
- Investissement 100% passif : une fois votre argent investi, vous n’avez en théorie rien à faire ! Cela vous permet de développer une stratégie de revenus passifs. Dans la pratique, il est quand même recommandé de suivre l’évolution de son investissement régulièrement.
- Bail commercial plus sécurisant que dans le résidentiel : en règle générale, les baux commerciaux sont des 3-6-9 ce qui permet de diminuer le risque de vacance locative puisque que le locataire doit rester au minimum 3 ans avant de partir. On verra dans la partie risques et inconvénients que ce type de bail est loin de n’avoir que des avantages pour le bailleur.
- Une structure juridique claire et sécurisante : comparée à d’autres solutions de crowdfunding immobilier (Bricks.co par exemple) on trouve que la solution des obligations dans les termes définis par Bloks est très intéressante et claire. Le contrat d’émission précise bien que les obligations sont directement assurés par le sous-jacent (le bien) avec un hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Ainsi, si Bloks ne rembourse pas, les porteurs peuvent vendre le bien pour se rembourser. Les émetteurs ont aussi en garantie le nantissement du compte bancaire de la société émettrice (pas de la holding mais de la SAS, malheureusement en cas de défaut il est très probable qu’il n’y est pas grand chose sur ce compte).
- Des loyers indexés à l’inflation qui permet au rendement d’augmenter graduellement au fil des ans et protéger votre épargne face à l’inflation (sauf en cas de très forte inflation où les loyers peuvent être plafonnés.
- Une équipe très qualifiée et expérimentée qui a la capacité d’accéder à des biens off-market profitable aux investisseurs.
Avis Bloks.co : les inconvénients de cet investissement
Le premier projet proposé par Bloks.co
Les inconvénients du projet :
- Des frais importants : Sur le premier projet, Bloks demande un financement de 464 075€ pour un prix d’achat de 390 000€ soit 19% de frais qui se décomposent comme suit : 7,9% de frais de notaire; 10,2% de frais Bricks et 0,9% de frais pour mise en place du privilège (l’hypothèque pour les porteurs). Ainsi, quand vous donnez 100€ à Bloks, c’est presque 20€ qui partent dans des frais annexes. Evidemment, ça ne veut pas forcément dire que c’est un mauvais investissement mais il faut bien comprendre que ce n’est pas un investissement sans frais et investir en connaissance de cause.
- Une rentabilité affichée sans prise de marge : Les loyers affichés sont à 25 875 € pour 464 075€ d’investissement global. Soit un rendement de 5,5% brut annuel. Bloks affiche un rendement pour l’année 1 de 5% net versé. Cependant, Bloks applique 10% de frais de gestion ce qui ramène déjà le rendement à 5% net. Bloks affiche donc un rendement net sans prendre en compte d’autres charges. Il est vrai que dans un bail commercial la majorité des frais sont à la charge du locataire ou lui sont refacturés (charges de copro, taxes foncières ect). On est en revanche surpris que Bloks ne prends pas en compte dans ses calculs une assurance PNO (certes c’est un coût très faible mais à la charge du bailleur et obligatoire en copro). En revanche, certains gros travaux sur le bien ou dans la copropriété restent à la charge du bailleur (Toiture, ravalement de façade) et il y existe toujours un risque de loyers impayés ou de vacance locative. Les 5% de rendement seront donc versés dans le cas où aucun problème ne survient pendant l’horizon d’investissement (7-10 ans). Cependant, les équipes de Bloks sont particulièrement expérimentés et réalisent un audit approfondi de chaque bien et de chaque locataire pour minimiser ce risque.
- Peu d’informations : sur le seul projet disponible sur la plateforme nous n’avons pas l’évolution du chiffre d’affaires ni l’évolution de la rentabilité du locataire. On trouverait aussi pertinent d’avoir accès aux audits complets réalisés par Bloks.co sur le projet pour pouvoir se faire sa propre conviction. On a déjà remarqué que Bloks commence à ajouter de plus en plus d’informations sur les projets (un extrait du bail a par exemple été ajouté). On espère donc que le reste suivra.
- Une stratégie commerciale qui pourrait être plus transparente : (i) nous n’aimons pas la stratégie commerciale qui promet « 0% de frais d’acquisition ». Alors, certes, ils parlent des frais d’acquisition des obligations mais on trouve cette tournure trompeuse pour des néophytes qui vont penser que pour 100€ investis, ils possèdent l’équivalent d’un sous-jacent qui vaut 100€ alors qu’en réalité il ne vaut que 80€. (ii) Bloks affirme aussi que ses frais de gestion à 10% de moyenne sont inférieurs à ceux des SCPI qui sont en moyenne de 18%. Ce chiffre est très gonflé (selon le cabinet d’étude Deeptinvest spécialisé dans ce secteur la moyenne des frais de gestion TTC des SCPI était de 10% en 2021). On chipote un peu dans cette partie mais c’est tut de même regrettable.
Avis Bloks.co : les risques de cet investissement
Liquidité : le risque de liquidité se joue à 2 niveaux. (i) les obligations que vous achetez ne sont pas sur un marché publique et ne sont donc pas liquide. Vous devez trouvez quelqu’un vous-même pour pouvoir les vendre de gré à gré (Bloks n’a pas encore de plateforme d’échange, est-ce qu’il y aura des frais en plus ? C’est possible.). (ii) le bien sous jacent n’est pas liquide non plus mais comme tout bien immobilier. Ainsi si vous devez récupérer votre argent rapidement vous êtes en aucun cas assuré de pouvoir le faire. Cependant, Bloks propose au cas par cas de racheter des titres avec une décote (il n’est pas précisé combien).
Problème de gestion sur le bien : la bail est plus sécurisant certes mais il y a aussi beaucoup de désavantages avec un 3-6-9. Par exemple, vous ne pouvez pas légalement changer de locataire avant une période de 9 ans. Si ça se passe mal, Bloks sera bloqué avec un mauvais locataire ou devra lui payer une indemnité très importante. Par ailleurs, le processus de loyers impayés est très complexe et prend plusieurs années. L’augmentation des loyers est aussi plafonné.
Perte en capital : le bien sous-jacent peut perdre de la valeur si l’immobilier commercial se porte mal, si de nouvelles réglementations se mettent en place (sur les plafonnements de loyers par exemple), si la quartier perd de la valeur ect…
Dépôt de bilan de la start-up : Bloks est encore très jeune et très peu de start-up arrivent à survivre plus de 3 ans. Il y a donc un risque que la société soit liquidée (vous restez à minima assurés par l’hypothèque du sous-jacent si cela arrive).
Notre avis sur Bloks.co
Avantages
- Diversification de son portefeuille
- Investissement 100% passif
- Bail commercial plus sécurisant que dans le résidentiel
- Une structure juridique claire
Inconvénients
- Des frais importants
- Une rentabilité affichée sans marge
- Pas assez d’informations sur le locataire et son entreprise
Faut-il investir avec Bloks.co, notre avis final
Pour nous faire un avis final, nous avons calculé le TRI d’un investissement avec Bloks.co. Ce calcul permet de connaitre le rendement net de tous les frais et de toutes les impositions (ce que vous allez réellement avoir dans votre poche). Pour ce faire, nous avons émis les hypothèses suivantes :
- Une augmentation des loyers de 2%/an indexés à l’inflation (objectif de la Banque Centrale)
- Un horizon d’investissement de 10 ans
- Une augmentation de la valeur du bien de 3%/an (ce qui fait 35% sur 10 ans).
- Des frais d’agence/broker de 5 % pour revendre le bien.
- 5% de rentabilité net => on estime d’abord que Bloks aura convenablement sélectionné le bien. De plus, avec l’augmentation du nombre de projets proposés sur la plateforme vous pourrez diversifier votre investissement et diminuer ce risque.
Le TRI final serait de 3,7% net de frais et de fiscalité.
C’est un rendement qu’on peut considérer comme bon. C’est un investissement avec un très faible risque de perte en capital ce qui explique aussi un rendement moins élevé que des actions ou du crowdfunding immobilier comme Anaxago. En effet, ces investissements portent des risques de perte en capital plus importants. Ce rendement est à mettre en perspective avec le Livret A qui offre lui un TRI de 3% actuellement (mais avec un montant maximum d’investissement à 23k€ et la possibilité que le rendement baisse dans les années suivantes).
Si votre Livret A est plein, Bloks est sans doute une des meilleures solutions pour obtenir un rendement régulier sans trop de risque.
En revanche, si vous avez encore de la marge, c’est à vous de voir si vous êtes prêts à porter un risque plus important pour un rendement légèrement meilleur. Dans un contexte avec des taux moins hauts, Bloks serait une solution encore plus intéressante pour faire fructifier son épargne. L’investissement est en revanche moins intéressant actuellement car les taux sont de plus en plus hauts, mais ils peuvent baisser alors que les loyers obtenus par Bloks ne feront qu’augmenter (car indexés sur l’inflation).
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Pour conclure sur Bloks.co
En conclusion, l’équipe est sérieuse, l’idée très intéressante et le montage juridique clair et sécurisant pour l’investisseur.
Cependant, il faut garder en tête que Bloks reste un investissement avec des frais et des risques. On estime que le rendement net de tout frais et de fiscalité est de 3,7% annualisé sur 10 ans ce qui en fait un investissement tout de même potentiellement intéressant pour ceux qui souhaitent investir avec un risque limité, facilement et sans se prendre la tête. Investir dans Bloks peut parfaitement intégrer une stratégie de diversification de son portefeuille d’investissement en étant un actif moins risqué que des actions ou du crowdfunding immobilier par exemple et vous permettra d’avoir un portefeuille équilibré tout en restant plus performant qu’un fonds euro.
Offre de réduction exclusive, comment en profiter ?
* Pour bénéficier d’un bonus de rendement supplémentaire sur tous vos investissements, la première année, indiquez le code IC1 dans le champ « Code parrainage/ affiliation » lors de votre inscription sur leur plateforme.
- Vous bénéficierez d’un bonus de rendement supplémentaire de 2% si les montants que vous avez investi, lors de votre première année d’inscription, sont inférieurs à 300 €.
- Vous bénéficierez d’un bonus de rendement supplémentaire de 4% si les montants que vous avez investi, lors de votre première année d’inscription, sont supérieurs à 300 €.
Si vous avez déjà investi avec la plateforme, vous n’êtes pas éligible à ces bonus.
Si vous avez la moindre question à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter ou à parcourir cette page dédiée à l’offre de Bloks x Immocompare.
FAQ sur Bloks.co
Quel est le concept de Bloks.co ?
Le concept de Bloks est de permettre aux investisseurs d’acheter des obligations émises par l’entreprise, vous n’acquérez donc pas directement le bien, mais une créance sur la société (Bloks) qui détient le bien.
Qui a fondé Bloks.co ?
Bloks.co a été cofondé par Gregory Touret (CEO), Lauren Dannay (CMO), Olivier Gerard (Directeur des Investissements), Didier Hilhorst (CPO) et Mamadou Sakho (Porte-parole).
Quelle est la fiscalité de Bloks.co ?
Bloks.co est une SAS et est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. Cependant, les intérêts des obligations sont déductibles du résultat. Pour les investisseurs, les rendements des obligations sont taxés à 30%, c’est la flat taxe.
Quels sont les avantages d'investir avec Bloks.co ?
Investir avec Bloks.co permet la diversification de votre portefeuille, l’investissement passif, un bail commercial plus sécurisant que dans le résidentiel, et une structure juridique claire et sécurisante.
Quels sont les inconvénients d'investir avec Bloks.co ?
Les inconvénients de l’investissement avec Bloks.co comprennent des frais importants, une rentabilité affichée qui peut être trop optimiste, un manque d’informations sur le locataire et son entreprise, et une stratégie commerciale qui peut être perçue comme trompeuse.
Quelles sont les spécificités des obligations émises par Bloks.co ?
Les obligations émises par Bloks.co sont sénior, c’est-à-dire qu’elles sont prioritaires en cas de remboursement. Elles ont une maturité de 10 ans et le rendement est variable, indexé au niveau des loyers.
Comment Bloks.co sélectionne-t-elle ses projets ?
L’équipe expérimentée de Bloks.co sélectionne ses projets en fonction de leur potentiel de rentabilité et de leur intérêt pour les investisseurs. Cela peut inclure des restaurants, des épiceries, et d’autres types de commerce.
Comment puis-je commencer à investir avec Bloks.co ?
Pour commencer à investir avec Bloks.co, vous devez vous inscrire sur la plateforme, choisir le projet qui vous intéresse, et faire votre investissement à partir de 1€.
Notre rédacteur :
Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi en 2023 la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.