Wally : ce que vous devez savoir avant d'investir
Wally
Wally est toute jeune et n’a été lancée qu’en mai 2023 après plus d’1 an de travail pour pouvoir lancer la plateforme. Cette jeune pousse se différencie de ses concurrents de l’immobilier fractionné comme Bloks ou Meute Invest en proposant à ses clients d’investir dans l’hôtellerie et le coliving à partir de 10 €. Par ailleurs, la société a déjà signé de nombreux partenariats lui permettant d’être déjà opérationnelle. Découvrez Wally et la suite de notre avis dans l’article ci-dessous !
Niveau
de risque
Niveau de rendement
Avis global Immocompare
Notre interview avec Nathan Zappelli, co-fondateur de Wally
Le concept et histoire de Wally
Wally a été fondée par deux experts en immobilier avec l’objectif de simplifier l’investissement immobilier pour tous les investisseurs. Les deux associés partent d’un constat simple. Investir dans l’immobilier demande du temps, un apport conséquent et des connaissances. Ces nombreux freins empêchent un grand nombre de personnes d’accéder à un investissement qui offre de la sécurité, des rendements stables et prédictifs. C’est ainsi que Wally est née et offre la possibilité d’investir à partir de 10 € et en quelques clics dans des opportunités sourcées par des experts du secteur de l’immobilier.
Par ailleurs, l’originalité de Wally réside dans le type d’investissement proposé puisqu’elle propose à ses clients d’investir dans des appartements mais aussi dans des colivings, des hôtels et des opérations de promotion qui vont permettre d’aller chercher des rendements particulièrement intéressants.
Pour résumer, Wally c’est :
- Un investissement sous forme d’obligation dès 10 €
- La possibilité d’investir dans des appartements, des colivings, des co-promotions et des hôtels
- Une équipe experte dans son domaine
C’est encore un peu flou ? Pas de soucis on va rentrer dans le détail un maximum pour que l’immobilier fractionné et Wally n’aient plus de secrets pour vous !
Qu'est-ce qu'une obligation ?
Une obligation est un contrat financier de dette émis par une entité, qu’elle soit publique (comme un État ou une collectivité locale) ou privée (comme une entreprise). Lorsqu’un investisseur achète une obligation, il prête de l’argent à l’émetteur qui s’engage en retour à lui verser des intérêts à un taux et une fréquence déterminés (appelés le coupon), ainsi qu’à lui rembourser le capital à une date spécifique dans le futur (la maturité). En résumé, une obligation représente une reconnaissance de dette. Les émetteurs utilisent les obligations comme moyen de financer leurs activités ou leurs projets d’investissement, tandis que les investisseurs cherchent à obtenir un rendement sur leur capital. Comparé à l’achat d’actions, l’achat d’obligations est généralement considéré comme moins risqué, mais le niveau de risque varie en fonction de la solvabilité de l’émetteur et des conditions spécifiques de l’obligation.
Quelles sont les spécificités des obligations émises par Wally ? Quelques définitions et explications à garder en tête
Nous trouvons leur contrat d’émission d’obligations moins détaillé que les concurrents. En effet, il n’y a pas de sommaire, le calcul du prix de cession n’est pas clairement explicité, la séniorité des obligations est moins claire et il n’y a pas l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Nous détaillons chacun de ces éléments ci-dessous.
Séniorité
La séniorité d’une dette est le niveau de priorité de remboursement. Comparé à ses concurrents, l’article du contrat sur le rang des obligations est moins claire. Certains concurrents par exemple précisent bien que les obligations ne peuvent être subordonnées dans le futur. Ici la clause est un peu différente : « Les dettes de l’Emetteur envers les Investisseurs au titre des WALLY constituent des engagements directs, inconditionnels, non subordonnés et non assortis de sûretés de l’Emetteur, venant, à tout moment, au même rang entre eux et, sous réserve des dispositions impératives du droit français et du Contrat, au même rang que tous les autres engagements chirographaires, présents ou futurs de l’Emetteur. »
Dans leur contrat, Wally a intégré une clause Pari-Pasu ce qui veut dire que les potentiels autres créanciers de la société auront les mêmes conditions de remboursement que vous.
=> C’est donc moins sécurisant.
En revanche, la société s’engage tout de même à ne pas émettre de sûreté sur l’actif pour d’autres acteurs que les investisseurs. Cela veut dire que personne ne pourra se rembourser avant vous sur l’actif sous-jacent (un appartement par exemple).
Maturité
La maturité est la date prévue à laquelle vous serez remboursés de votre capital de départ. La maturité de l’obligation émise est de 7 à 10 ans. Dans tous les cas, au bout de 27 à 10 ans, la société doit vous rembourser. Il n’y a, en revanche, aucun montant minimum puisque le remboursement est indexé au prix de vente ou à la valeur vénale de l’appartement. Si le bien vaut moins cher qu’à l’achat, vous perdrez donc une partie de votre argent.
- Autre point dont nous ne sommes pas très fan : Wally se réserve le droit de vendre le bien à tout moment sans l’accord des investisseurs mais avec une simple notification. Qu’on s’entende, ils n’ont pas intérêt à vendre le bien au mauvais moment et faire perdre de l’argent aux investisseurs mais on préfère la nécessité de demander un accord préalable aux invesitsseurs.
- La réponse du fondateur de wally : « Ce système est la « gestion discrétionnaire » appliquée par tous les investisseurs institutionnels. Cette gestion permet de saisir des moments de marché dans le but de garantir une transaction au meilleur prix qui sert l’intérêt des investisseurs. Dans la mesure où une partie de notre CA provient de la PV (plus-value) réalisée sur les obligations post revente, la gestion discretionnaire n’est en aucun cas une menace pour l’investisseur mais une garantie d’alignement des intérêts »
Rendements
Au niveau des rendements, le contrat n’explique pas clairement comment ils sont calculés. Nous avons simplement une définition : « Pourcentage appliqué aux Revenus Nets à chaque Date de Paiement ». Pour comprendre exactement comment la rémunération est calculée, il faut chercher chaque définition dans le contrat pour voir à quoi correspondent les revenus nets (97% des revenus bruts). C’est dommage car les autres contrats des concurrents sont très clairs et permettent de visualiser rapidement comment est calculée la rémunération des obligations. Au final, le calcul est le même mais ça n’aide pas l’investisseur à faire son choix.
Droit des porteurs
Certains droits des porteurs ne peuvent être exercés que par le représentant de la « masse ». Cette personne sera élue au cours de l’assemblée générale des obligataires. C’est plutôt un point intéressant par rapport aux autres sociétés qui en nomme un d’office. C’est un rôle important car il doit défendre les investisseurs et a le pouvoir d’exercer leurs droits. Il peut par exemple exiger la cession de l’actif sous-jacent en cas d’ouverture d’une procédure collective contre l’émetteur par exemple.
Notre avis sur le contrat d'obligation émis par Wally
Ce qu’on en pensait avant : Le contrat d’obligation émis par Wally est moins clair et sécurisant que ses concurrents. C’est vraiment dommage car le reste est vraiment très intéressant et nous aurait donné envie de l’installer à la première place des solutions d’immobilier fractionné. Cependant, l’entreprise reste très jeune et modifiera peut être ses contrats d’émissions dans le futur.
Update 12 mois après => Même si nous ne trouvons pas que tout est devenu parfait, Wally a repris son contrat obligataire pour le rendre plus clair.
L'équipe derrière Wally
C’est un des points forts de cette jeune pousse. En effet, l’équipe fondatrice est tout à fait légitime pour trouver des biens intéressants avec de nombreuses expérience préalables dans l’immobilier :
- Maxime Parpex : co-fondateur de la startup, il a presque 10 ans d’expérience dans l’investissement immobilier avec une spécialisation dans les hôtels. Il a notamment travaillé pour de gros assets managers comme Atream qui a géré plus de 4 milliards d’actif depuis sa création il y a 15 ans.
- Nathan Zapelli : il créé Wally après 3 ans d’expérience dans l’asset management avec lui aussi une spécialisation dans l’hôtellerie.
Leur réseau important dans le secteur leur permet de sourcer des biens intéressants eux-mêmes et ainsi diminuer les frais de recherche ou les frais d’agence. Ces frais sont des obligations de dépense pour certains concurrents comme Meute Invest qui fait appel à des prestataires externes pour trouver des opportunités.
Ils ont surtout une vraie valeur ajoutée pour la reprise d’hôtels. Ce n’est pas encore proposé sur la plateforme mais nous pensons que ces projet seront vraiment très intéressants au vu des parcours des fondateurs.
Nous avons donc un avis très positif sur l’équipe de Wally.
Par ailleurs, nous avons senti dans nos échanges (en tant que client mystère) avec Nathan une vraie volonté de transparence de la part de la société qui reste conservatrice dans ses hypothèses de rendement. Nous détaillons ce point dans la suite de cet article.
=> L’équipe est notamment accompagnée par 50 Partners, qui est un des incubateurs les plus sélectifs en France ce qui démontre aussi la qualité de l’équipe fondatrice.
Avis Wally : un point sur la fiscalité
Les points positifs de la fiscalité du modèle
- Du côté de Wally : ici on essaye de s’assurer qu’il n’y pas une double imposition sur les loyers. C’est à dire une imposition sur la société puis sur l’investisseur. Heureusement, les intérêts des obligations sont déductibles du résultat. Ainsi, Wally ne va pas payer d’impôts sur les loyers perçus et pourra vous reverser la totalité des loyers nets (moins leurs frais bien sûr). C’est un bon point !
- Du côté des investisseurs : vous n’aurez à payer que la Flat tax de 30% ce qui est une taxation simple et pratique. C’est le gros avantage car vous n’êtes pas taxés pour des revenus fonciers qui sont dans certain cas imposé au TMI% + les prélèvements sociaux de 17,2%.
En matière de fiscalité sur les loyers, nous avons une opinion très favorable. En effet, la Flat Tax se présente comme une solution simple, pratique, prévisible et relativement raisonnable. En comparaison avec la complexité de la fiscalité des SCPI, on considère que c’est une véritable innovation.
Le point négatif
Sur cette partie, il va falloir un peu s’accrocher mais ça en vaut la peine pour bien comprendre le fonctionnement de ces sociétés. Pour nous, c’est l’aspect problématique de la fiscalité liée aux solutions d’immobilier fractionné (c’est le même problème pour chaque plateforme)
Lorsque vous investissez 100 000 euros, vous prêtez de l’argent à la société wally qui l’investit ensuite dans un bien immobilier. Le souci réside dans le fait que, comme toutes les autres sociétés, wally doit payer l’Impôt sur les sociétés (IS) en cas de bénéfice.
Ainsi, dans 10 ans (si tout se déroule comme prévu), la société vendra le bien pour vous rembourser et réalisera une plus-value.
Contrairement aux intérêts des obligations, le remboursement du capital initial investi par les investisseurs (soit les 100 000 euros) n’est pas déductible du résultat imposable. Par conséquent, la société ne pourra pas vous reverser directement le prix de vente, mais elle devra intégrer la plus-value dans son résultat et s’acquitter d’une imposition de 25% sur celle-ci.
Malheureusement, cela devient encore plus compliqué lorsqu’il s’agit de calculer la plus-value avec la formule suivante :
Plus-value = Prix de vente – valeur nette comptable (VNC)
La valeur nette comptable d’un bien équivaut au prix d’achat du bien additionné aux frais de notaire, amortis chaque année au bilan (généralement selon un amortissement linéaire). En résumé, la valeur nette comptable du bien diminue de 2% à 5% chaque année, ce qui augmente automatiquement la plus-value lors de la revente.
Si malgré tout cela, la société parvient toujours à vous rembourser plus que ce que vous avez investi, vous serez soumis à la flat tax (30%). En définitive, nous sommes donc confrontés à une double imposition sur cet investissement, ce qui est regrettable.
Vous pouvez trouver un exemple concret ci-dessous.
Explication détaillée de la fiscalité liée à la plus value
Avis Wally : les avantages de cet investissement
- Diversification de son portefeuille : vous pouvez investir en quelques clics dans des appartements de grandes métropoles, dans des coliving ou encore des hôtels, ce qui serait impossible à faire seul et ce qui vous permet d’accéder à des secteurs inaccessibles auparavant pour des particuliers.
- Zone géographique d’investissement illimitée : fini le temps où les investisseurs étaient limités géographiquement pour des raison de simplicité et de connaissance du secteur, avec Wally vous pouvez investir dans toute le France, c’est appréciable.
- Investissement 100% passif : une fois votre argent investi, vous n’avez en théorie rien à faire ! Vous pouvez donc vous concentrer sur d’autres investissements ou sur d’autres activités. Au contraire, lorsque vous investissez en direct vous devez gérer tous les soucis liés au locataire et à votre bien.
- Des stratégies différentes : contrairement à d’autres solutions d’immobilier fractionné comme Bricks.co qui ne propose que de l’investissement résidentiel, Wally propose aussi d’investir dans des hôtels avec des objectifs de rentabilité très intéressants (10%).
- Des loyers indexés à l’inflation : en tant que bailleur, Wally peut augmenter les loyers en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers, environ +1,4%/an depuis sa création) pour l’investissement résidentiel et de l’ILC (indice des loyers commerciaux, +1,7% sur 20ans) ce qui permet de limiter l’impact de l’inflation sur votre épargne. Attention, il faut vérifier que la clause de revalorisation des loyers est bien présente dans le bail sinon il n’est pas possible d’augmenter les loyers chaque année. => Il nous a bien été confirmé que la clause était présente pour le premier projet.
- Des rendements attractifs : les rendements du premier projet ne sont pas forcément impressionnants (4,4%) mais cela s’explique par le type d’investissement qui est patrimonial. L’appartement est en très bon état, dans une grande métropole et normalement déjà loué depuis plusieurs mois. Forcément qui dit risque très limité dit aussi rendement plus faible. Cependant, les projets dans l’hôtellerie devraient offrir des rentabilités bien plus importantes. Affaire à suivre donc…
- Simplicité : comparé à de nombreux investissements, qu’est-ce que c’est simple ! Il suffit de votre carte d’identité et votre compte est créé en moins de 5 minutes et validé 5 minutes après. Comparé à d’autres investissements comme les SCPI, où vous devez passez par un courtier, ou le PEA, où vous devez répondre à un questionnaire, c’est vraiment agréable.
- Transparence : contrairement à certains concurrents comme Bricks les frais pris par la plateforme sont clairement affichés ce qui est rassurant. Aussi, les provisions pour travaux sont conséquentes et permettent d’avoir une bonne vision des futurs rendements.
Les projets financés sur WALLY
Les projets proposés sur Wally sont souvent en très bon état. Ce qui permet de les louer rapidement et de ne pas avoir de délai avant de recevoir ses premiers loyers. Par ailleurs, cela permet de n’avoir aucun risque lié à de potentiels travaux.
Avis Wally : les risques de cet investissement
- Liquidité : le risque de liquidité se joue à 2 niveaux.
(i) Les obligations que vous acquérez ne sont pas échangeables sur un marché public, ce qui signifie qu’elles ne sont pas liquides. Pour les vendre, vous devrez trouver un acheteur par vous-même en utilisant un processus de gré à gré (Wally n’offre pas encore de plateforme d’échange, et il est possible que des frais supplémentaires soient appliqués). Wally travaille avec un partenaire qui pourrait racheter les obligations aux investisseurs ce qui diminuerait le risque de liquidité.
(ii) De même, le bien immobilier sous-jacent n’est pas non plus liquide, comme c’est généralement le cas pour tout bien immobilier. Donc, si vous avez besoin de récupérer rapidement votre investissement, il n’y a aucune garantie que cela sera possible. - Risque lié à la gestion du bien : Il existe des problèmes de gestion potentiels liés au bien immobilier, tels que des loyers impayés, une vacance locative prolongée ou encore des dépenses imprévues importantes, qui pourraient réduire votre rendement. La qualité de la gestion locative joue un rôle crucial pour limiter ces risques.
- Risque de perte en capital: Un risque supplémentaire est la perte en capital, car il est toujours possible que la valeur immobilière diminue. Cependant, il est intéressant de noter que sur les 30 dernières années, l’immobilier à Lyon n’a pratiquement jamais enregistré de baisse significative, ce qui démontre la résilience de cette ville. Néanmoins, il est recommandé de diversifier vos investissements dans différentes villes, ce qui est facile à réaliser grâce à l’immobilier fractionné.
- Risque « startup » : Enfin, il faut garder à l’esprit que Wally est une start-up encore jeune, et la survie des jeunes entreprises est souvent incertaine, avec un risque de faillite. Des procédures ont été mise en place pour assurer la continuité de l’exploitation ou de la vente des biens des investisseurs qui permettent de limiter ce risque. Il reste cependant compliquer de réellement estimer l’impact d’une liquidation judiciaire de Wally sur vos investissements
- On peut aussi se demander si la faible commission prise par Wally sur les loyers (2,5%) va suffire à payer tous les frais de l’entreprise (salaires, frais généraux, frais de comptabilité)
Sur ce projet le risque de perte en capital est limité avec un bel emplacement. Au niveau de la vacance locative le montant du loyer nous inquiète et on aurait aimé pouvoir analyser l’ancien bail pour vérifier que l’appartement était bien loué à ce prix. Le risque de vacance locative est donc pour nous un peu plus élevé que ce qu’il pourrait être pour la ville de Lyon.
La gestion locative a elle été confiée à Owwner une jeune société de gestion locative sélectionnée à la suite d’un appel d’offre. Le travail de la société a l’air sérieux avec de très bon avis ce qui devrait limiter le risque de gestion.
En conclusion, notre avis sur Wally
Avantages
- Diversification de son portefeuille
- Investissement 100% passif
- Une structure juridique claire
- Des rendements attractifs
- Des frais inférieurs au marché
- Une société transparente
- Des stratégies originales et rentable (hôtellerie)
Inconvénients
- Un contrat d’obligation moins sécurisant que ses concurrents
- Peu d’information sur le bien
Calcul du TRI par Immocompare => ce que vous pouvez réellement espérer toucher
Pour finir de construire notre avis sur un investissement avec Wally nous avons calculé le TRI du projet de l’appartement à Lyon. Nous avons pour ce faire émis les hypothèses suivantes :
- Frais : on calcule la valeur du bien nette de tous les frais. Au total on tombe sur des frais d’environ 15 % sur votre investissement. Sur 100k € vous payez 15K € de frais (Notaire, Wally). Si on prend en plus en compte les 10k € de provisions pour travaux sur 100k € investis 82k € sont utilisés pour acheter le bien net de frais et de provisions.
- Cash Flow : les 10k € de provisions sont suffisants pour une détention de 10 ans cependant par la suite on estime qu’il faudra remette la main à la poche. Ainsi, pour rester conservateur dans nos hypothèses nous avons diminuer de 5% le montant des loyers à partir de l’année 10 pour compenser les provisions pour travaux.
- Augmentation des loyers : Le propriétaire a le droit d’ajuster les loyers en suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui a en moyenne augmenté de 1,4% par an au cours des 20 dernières années (source : INSEE). Nous avons donc utilisé ce pourcentage pour estimer l’augmentation annuelle des loyers sur cette propriété. Cependant, il est essentiel de vérifier la présence d’une clause dans le bail qui autorise cette pratique. Le fondateur de Wally nous a bien confirmé que la clause était présente dans le bail de ce projet.
- Augmentation de la valeur de l’appartement : les prix de l’immobilier dans la ville de Lyon ont pris en moyenne 5 à 6%/an depuis 20 ans selon les quartiers. Cependant, au vu du contexte baissier sur le secteur nous avons préféré rester conservateur en limitant cette augmentation à 3,5%/an.
- Impôt et frais sur la plus-value : tout d’abord nous prenons en compte les 25% d’IS sur la plus-value. Ensuite nous ajoutons les 10% de commissions prises par Wally sur la plus-value et enfin 30% de flat taxe. Ainsi avec une hypothèse de 100k € investis, 30k € partiront en impôts sur les sociétés et en commissions Wally et vous paierez 7K € de flat tax. Au total vous recevrez donc 120k € la dernière année net d’impôt et de frais.
Au global, sur 20 ans, votre TRI estimé serait autour des 4% net d’impôts et net de frais. Votre investissement aura pris +85,6% en 20 ans (cash flow compris). Pour résumer, avec 100k € investis, vous touchez + 85k € sur 20 ans. Ce sont des rendements supérieurs à Blocshare ou Livret P par exemple.
Pour conclure sur Wally
Nous concluons cet article avec un goût légèrement amer. En effet, malgré une très bonne première impression au téléphone et une équipe complètement légitime à se lancer dans ce secteur, l’analyse approfondie du premier projet nous a un peu refroidi.
Principalement, on trouve le contrat d’obligation moins clair tout comme la présentation du bien qui selon nous manque d’informations. On peut sans doute expliquer cela par le jeunesse de la structure qui s’est lancée très récemment. Cependant, nous avons pu observer que plusieurs informations ont récemment été ajoutées ce qui permet une analyse approfondie. Cela montre la volonté de la société de s’améliorer. Par ailleurs, le TRI envisagé sur 20 ans s’élève à 4% ce qui reste très correct pour de l’investissement dans une grande métropole française.
Nous attendons tout particulièrement les projets d’investissement dans les hôtels qui vont apporter un vrai plus à l’écosystème.
Avec le parcours des deux fondateurs, les projets devraient être vraiment très intéressants !
FAQ sur Wally
Qu'est-ce que Wally et en quoi se distingue-t-il de ses concurrents ?
Wally est une jeune plateforme d’investissement immobilier fractionné qui a été lancée en mai 2023. Elle se différencie de ses concurrents tels que Blocks ou Meute Invest en offrant à ses clients la possibilité d’investir dans l’hôtellerie et le coliving à partir de 10€. De plus, Wally a déjà établi de nombreux partenariats, ce qui lui permet d’être opérationnelle dès le début.
Comment fonctionne une obligation d'investissement avec Wally ?
Une obligation est un contrat financier de dette émis par Wally envers l’investisseur. L’investisseur prête de l’argent à Wally et reçoit en retour des intérêts à une fréquence déterminés, ainsi qu’un remboursement du capital à une date spécifique dans le futur (la maturité). Les obligations permettent aux investisseurs de participer à des projets immobiliers sans avoir à gérer activement les biens.
Quelles sont les spécificités des obligations émises par Wally ?
Le contrat d’obligation émis par Wally est critiqué pour ne pas être aussi clair et sécurisant que ceux de certains concurrents. Certains points d’inquiétude concernent la séniorité des obligations, la clause Pari-Pasu, la maturité de 20 ans, et le calcul des rendements. Cependant, il est souligné que la société s’engage à ne pas émettre de sûreté sur l’actif pour d’autres acteurs que les investisseurs, ce qui limite les risques.
Quelle est l'équipe derrière Wally ?
Wally a été fondée par deux experts en immobilier, Maxime Parpex et Nathan Zapelli. Ils ont une expérience solide dans le secteur immobilier, notamment dans les hôtels. Leur réseau important leur permet de sourcer des biens intéressants et de proposer des opportunités diversifiées aux investisseurs.
Quels sont les avantages d'investir avec Wally ?
Investir avec Wally présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de diversifier son portefeuille dans différents types de biens immobiliers (appartements, coliving, hôtels, etc.). L’investissement est 100% passif, ce qui signifie que les investisseurs n’ont pas besoin de s’occuper de la gestion des biens. De plus, Wally offre des rendements attractifs, des frais inférieurs au marché, une structure juridique claire, et une transparence dans ses frais et provisions.
Quels sont les risques associés à l'investissement avec Wally ?
Parmi les risques liés à l’investissement avec Wally, on retrouve le risque de liquidité, car les obligations ne sont pas échangeables sur un marché public. Le risque de gestion du bien, tel que les loyers impayés ou la vacance locative prolongée, peut également réduire le rendement. Enfin, comme Wally est une start-up jeune, il existe un risque potentiel de faillite.