Iroko Zen : notre avis sur cette SCPI nouvelle génération
Passionné d’immobilier et certifié AMF, je rédige pour Immocompare les avis sur les SCPI mais aussi le comparatif SCPI présent sur le site.
Aujourd’hui j’analyse une SCPI qui a fait grand bruit dans le secteur en proposant une SCPI sans frais de souscription. Pour construire notre avis sur Iroko Zen, nous avons analysé les frais, les principaux indicateurs financiers, la qualité des équipes de la société de gestion, la diversification des actifs ou encore la fiscalité. Bref, si vous voulez savoir si investir sur Iroko Zen est une bonne idée, vous êtes au bon endroit.
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Notre avis sur Iroko Zen
En bref :
Iroko Zen est toute récente mais arrive avec une proposition forte, pas de frais de souscriptions. On pourrait alors imaginer que cette absence de frais se ressentirait dans le rendement de la SCPI (car la société se rémunère plus sur les frais de gestions) mais au final Iroko Zen se retrouve comme la SCPI la plus rentable en 2022 pour ses investisseurs. Par ailleurs, son portefeuille est très diversifié dans différents secteurs d’activité permettant de diminuer le risque global de son portefeuille qui détient + 60 biens à travers l’Europe avec un taux d’occupation de 100%. Cela démontre toute la capacité de la société de gestion à trouver des locataires ou à les conserver. Enfin, Iroko a réussi à développer une solution d’investissement très simple et accessible pour n’importe qui. Les dividendes sont versés mensuellement et peuvent être réinvestis automatiquement.
Cette nouvelle SCPI a donc beaucoup d’avantages. Cependant, il est important de rappeler que son rendement implique aussi un risque plus important. Premièrement, la société de gestion est très jeune et a développé sa première SCPI avec Iroko ZEN. Par conséquent, nous n’avons aucune garantie quand à sa capacité à gérer des moments de crise ou à maintenir un rendement constant sur le long terme. De plus, les biens détenus par la SCPI se situent dans des petites agglomérations ce qui augmente le risque du portefeuille. Enfin, la fiscalité sera assez importante avec presque 50% de leurs biens détenus en France. Par conséquent, vous serez imposé à hauteur de votre %TMI + 17,2% de prélèvement sociaux (sur 50% de vos revenus fonciers) ce qui va impacter fortement votre rendement. On estime aussi que la forte concentration des biens en France diminue la diversification et augmente le risque.
Iroko ZEN représente tout de même un investissement très intéressant mais il est important de sélectionner d’autres SCPI pour diversifier son portefeuille et diminuer le risque. Pour ce faire, vous pouvez sélectionner des SCPI plus anciennes qui sont plus diversifiées dans les pays européens et qui détiennent des biens dans de grandes métropoles comme Corum Origin par exemple.
Globalement, notre avis sur la SCPI Iroko Zen est positif mais nous recommandons de diversifier votre investissement.
Les chiffres clés d'Iroko Zen
Les frais d'Iroko Zen
| Type de frais | Montant des frais |
|---|---|
| Frais de souscription | 0% |
| Frais de sortie | 0% ou 5% si sortie avant 3 ans |
| Frais d'acquisition | 3% |
| Frais de travaux | 5% HT des travaux réalisés sur le parc |
| Frais de vente d'un actif | 5% TTC du prix de vente en cas de plus-value de plus de 4,16% HT |
| Frais de gestion locative | 12% HT des loyers recouvrés |
La société de gestion derrière Iroko Zen
La société de gestion derrière la SCPI est Iroko. Elle a été créée en 2020 par deux fondateurs, Charles Duclert et Gautier Delabrousse-Mayoux. Le premier est diplômé d’HEC et a plus de 15 ans d’expérience en asset management en immobilier. Il a donc travaillé plusieurs années dans l’analyse de biens immobiliers pour faire fructifier le portefeuille de ses clients. Son parcours est donc très solide et cohérent pour gérer Iroko. Le deuxième fondateur a un peu moins d’expérience dans le secteur mais a tout de même réalisé 5 ans dans ce domaine avant de se lancer. Ils ont par ailleurs chercher tous les deux à investir à titre personnel dans des commerces et bureaux pour fructifier leur épargne. Enfin, la société est soutenue financièrement par HEC ventures mais surtout par Eurazeo, l’un des plus gros fonds d’investissement français.
Notre avis sur l’équipe d’Iroko Zen est donc très positif, l’expertise de leurs fondateurs et la qualité de leurs soutiens étant de véritable atouts pour Iroko.
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La stratégie et la diversification d'Iroko Zen
1 - La stratégie globale
La stratégie des fondateurs est d’investir dans des secteurs porteurs et des biens de tailles intermédiaires dans des villes intermédiaires pour obtenir des rendements intéressants. Ils vont ensuite pondérer leur portefeuille en fonction dans leur convictions sur l’évolution des secteurs. Par exemple, leur portefeuille est principalement investi dans les commerces de produits de première nécessité comme la grande distribution et la logistique. Ils considèrent que ces secteurs sont moins risqués et prendront de la valeur dans les prochaines années, à l’inverse des bureaux par exemple.
2 - La diversification géographique
A l’heure actuelle, la répartition du portefeuille d’Iroko Zen est comme suit :
La diversification est correcte mais on peut tout de même regretter la forte concentration du portefeuille en France qui implique un risque plus fort mais surtout une charge fiscale importante pour le souscripteur (%TMI + prélèvements sociaux)
3- La diversification par type de bien
On aime beaucoup la diversification par classe d’actif qui est bien équilibrée et qui assure une belle diversification. Le type de bien privilégié par la SCPI sont des supermarchés, des entrepôts, des locaux d’activité, des crèches, de la santé ou encore des bureaux.
4 - La qualité des sous-jacents
Les biens achetés sont de taille intermédiaire dans des petites villes. Le risque de perte de valeur du bien est plus important. En revanche, le risque de vacance locative est assez limité au vu des baux signés qui ont une durée moyenne de 10 ans et qui sont actuellement loués à 100%. Ces données sont à prendre avec des pincettes car la SCPI achète des biens souvent déjà loués et qu’elle n’a que 2 ans d’existence. Elle n’a donc pas encore eu à gérer de soucis particuliers. Les locataires ne sont pas toujours de grandes enseignes reconnues ce qui peut augmenter le taux de mauvais payeurs.
En conclusion, Iroko Zen a fait le choix d’aller sur des biens moins premium pour augmenter sa rentabilité ce qui peut être une stratégie cohérente si elle est bien utilisée. L’équipe étant très expérimentée on peut donner du crédit à cette stratégie. Notre avis est donc plutôt positif.
La fiscalité d'Iroko Zen
Pour la SCPI Iroko Zen vous allez avoir 3 types d’imposition :
- Pour les revenus issus des biens français (seulement 52% du portefeuille) : %TMI + prélèvement sociaux de 17,2%
- Pour les revenus issus des biens en Allemagne, Espagne (19% du portefeuille) : ces revenus seront dans un premier temps imposés à votre %TMI et peuvent potentiellement augmenter votre taux marginal d’imposition. En revanche, vous recevrez ensuite un crédit d’impôt. Par exemple, si vous avez touché 1000€ et que votre TMI global est de 15% vous recevrez un crédit d’impôt de 150€.
- Pour tous les autres revenus (28% du portefeuille) : ces revenus sont utilisés pour calculer votre TMI en revanche ils ne sont pas imposés.
Sur 10k€ vous toucherez donc dans cette situation 6 674€ net d’impôt soit un rendement de 4,6% net d’imposition ce qui reste tout à fait acceptable. Cependant, le rendement affiché par Iroko Zen est brut de fiscalité étrangère. Ainsi 47% des revenus de cette SCPI sont taxés environs à 20%. Le rendement net de fiscalité étrangère est donc de 6,3% et le rendement net de toute fiscalité est de 4,2%. Notre avis sur Iroko Zen reste favorable mais il est important de gardes ces metrics en tête.
Les avis des investisseurs sur la SCPI Iroko ZEN
Les avis sur las SCPI Iroko Zen sont excellents. Avec plus de 400 avis on peut dire que la note est vraiment significative. Les points qui reviennent le plus souvent sont :
- La qualité des conseils proposés par Iroko ZEN
- La facilité de souscription et d’utilisation de la plateforme
- Les frais faibles d’Iroko ZEN
La société est très réactive sur les commentaires ce qui est un bon point et ce qui montre leur capacité à être présent pour leurs clients.
Il y a très peu d’avis négatifs mais ceux qui le sont, soulèvent un point principal, le manque de recul sur cette SCPI pour donner un avis. En effet, c’est aussi un point que nous souhaitons mettre en avant. Le jeunesse de cette SCPI en fait un investissement plus risqué. Ce qui ne veut pas non plus dire qu’il est mauvais juste plus risqué qu’une SCPI présente sur le secteur depuis plus de 10 ans.
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Avis SCPI Iroko Zen, la FAQ
Quels sont les avantages de la SCPI Iroko Zen?
Les avantages de la SCPI Iroko Zen incluent le label ISR, l’absence de frais de souscription, un rendement très élevé pour 2022, une gestion simplifiée des investissements, et un système automatisé de réinvestissement des dividendes.
Quels sont les inconvénients de la SCPI Iroko Zen?
Les inconvénients incluent le manque d’historique, des sous-jacents moyens, et une forte concentration des biens en France.
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen?
Le rendement de la SCPI Iroko Zen en 2022 est de 7,04%.
Quel est le montant d'investissement minimum dans la SCPI Iroko Zen?
L’investissement minimum pour la SCPI Iroko Zen est de 5 000€.
Qui gère la SCPI Iroko Zen?
La SCPI Iroko Zen est gérée par la société de gestion Iroko, fondée en 2020 par Charles Duclert et Gautier Delabrousse-Mayoux.
Quelle est la stratégie d'investissement de la SCPI Iroko Zen?
Iroko Zen investit dans des secteurs porteurs et des biens de tailles intermédiaires dans des villes intermédiaires pour obtenir des rendements intéressants.
Quelle est la fiscalité de la SCPI Iroko Zen?
Pour les revenus issus des biens français, vous serez imposé à hauteur de votre %TMI + 17,2% de prélèvement sociaux.