Investir avec une SCI : quels sont les avantages ?
Investir dans l’immobilier locatif est une excellente manière de diversifier son patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Parmi les différentes structures juridiques à votre disposition pour organiser cet investissement, la Société Civile Immobilière (SCI) se distingue comme une option intéressante. Dans cet article, nous allons explorer en détail les avantages et les inconvénients d’une SCI immobilier locatif pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Qu'est-ce qu'une SCI et comment fonctionne-t-elle ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société civile dont l’objet principal est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers locatifs. La SCI est régie par un contrat de société et est soumise aux règles du Code civil.
La SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) pour sa fiscalité. Chaque option présente des avantages et des inconvénients, que nous aborderons plus loin dans cet article.
Les avantages d'une SCI pour l'immobilier locatif
1. Facilite la gestion du patrimoine immobilier en commun
La SCI permet à plusieurs personnes d’investir ensemble dans l’immobilier et de gérer leur patrimoine en commun de manière plus simple et organisée. Les décisions concernant la gestion des biens sont prises collectivement, en fonction des parts détenues par chaque associé.
2. Facilité de transmission du patrimoine
La SCI est un outil très intéressant pour la transmission du patrimoine immobilier. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises progressivement aux héritiers, en profitant des abattements fiscaux liés aux donations. Cela permet d’éviter la complexité et les coûts liés au partage d’un bien immobilier en indivision.
3. Protection du patrimoine
Les créanciers d’un fondateur d’une SCI ne peuvent pas se rembourser avec les biens détenus par la SCI ce qui permet de protéger une partie de son capital.
Tout cela vous semble un peu compliqué ? Vous pouvez directement passer pas des formations immobilières finançables par le CPF pour avoir une visions plus globale de l’investissement immobilier. Pour cela on peut citer des formateurs connus comme Christopher Wangen ou encore Yann Darwin.
Les inconvénients d'une SCI pour l'immobilier locatif
1. Formalités administratives et comptables
La création et la gestion d’une SCI impliquent des formalités administratives et comptables, telles que la rédaction des statuts, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), et la tenue d’une comptabilité. Cela peut représenter un coût et un effort supplémentaires pour les associés.
« Le création et la gestion d’une SCI demande un coût très élevé pour : ouvrir la société (2k€ à 3k€), gérer la comptabilité (expert comptable entre 0,5k€ et 1,5k€ l’année), faire appel à des conseillers (avocats, notaire ect…) »
2. Responsabilité illimitée des associés
Dans une SCI, les associés ont une responsabilité illimitée en proportion de leurs parts sociales pour les dettes de la société. Cela signifie qu’ils peuvent être tenus de rembourser les dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel si les biens de la société ne suffisent pas.
Détention en direct ou SCI
La détention en direct et la détention en SCI d’un bien immobilier présentent des différences notables en termes de gestion, de fiscalité et de transmission du patrimoine. Voici une comparaison de ces deux modes de détention pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs.
Gestion du bien immobilier
Détention en direct : Lorsque vous détenez un bien immobilier en direct, vous êtes seul responsable de la gestion locative, des travaux et de toutes les décisions concernant le bien. Si vous investissez avec d’autres personnes, la gestion en indivision peut être source de conflits et de complications administratives.
Détention en SCI : La SCI permet de simplifier la gestion du bien immobilier, en particulier lorsque plusieurs personnes sont impliquées. Les décisions sont prises en fonction des parts sociales de chaque associé, ce qui facilite la prise de décision et la répartition des responsabilités.
Fiscalité
Détention en direct : Les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif. Les déficits fonciers générés par les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) peuvent être imputés sur les autres revenus fonciers et, dans certaines conditions, sur le revenu global.
Détention en SCI : Comme mentionné précédemment, la SCI offre la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) pour sa fiscalité. Chaque option présente des avantages et des inconvénients, et il convient d’analyser attentivement les conséquences fiscales pour les associés avant de faire un choix.
Transmission du patrimoine
Détention en direct : La transmission d’un bien immobilier détenu en direct peut être complexe et coûteuse, notamment en termes de droits de succession. De plus, la transmission du bien peut entraîner des conflits entre héritiers en cas de désaccord sur la gestion ou la vente du bien.
Détention en SCI : La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier en permettant de transmettre des parts sociales plutôt que le bien lui-même. Les droits de succession sont généralement moins élevés sur la valeur des parts sociales que sur la valeur du bien immobilier, et il est possible de procéder à des donations régulières pour diminuer encore davantage les droits de succession. De plus, la SCI peut permettre de maintenir une gestion harmonieuse du patrimoine entre les héritiers grâce à la répartition des responsabilités et des décisions en fonction des parts sociales.
Fiscalité de la SCI : Impôt sur le revenu (IR) ou Impôt sur les sociétés (IS) ?
La SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) pour sa fiscalité. Chaque option présente des avantages et des inconvénients, que nous allons détailler ci-dessous.
Impôt sur le revenu (IR)
Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, les revenus locatifs générés par les biens immobiliers sont imposés directement entre les mains des associés, en proportion de leurs parts sociales. Ces revenus sont ajoutés aux autres revenus de chaque associé et soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.
Avantages :
- Les déficits fonciers générés par les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) peuvent être imputés sur les autres revenus fonciers de chaque associé, voire sur leur revenu global dans certaines conditions.
- La fiscalité est généralement plus avantageuse pour les associés qui ont des revenus fonciers peu élevés, car ils bénéficient de leur tranche marginale d’imposition (TMI) inférieure.
Inconvénients :
- Les associés sont imposés sur les revenus fonciers, même s’ils ne sont pas distribués.
- La fiscalité peut être moins avantageuse pour les associés qui ont des revenus fonciers élevés, car ils sont soumis à une TMI plus élevée.
Impôt sur les sociétés (IS)
Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, la société est imposée sur les bénéfices réalisés. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils perçoivent, selon le régime des dividendes.
Avantages :
- Les bénéfices non distribués peuvent être réinvestis dans la société sans être imposés entre les mains des associés.
- Le taux d’IS est généralement plus faible que la TMI des associés ayant des revenus fonciers élevés.
- Les déficits peuvent être reportés sur les bénéfices futurs de la société sans limite de temps.
Inconvénients :
- Les déficits fonciers ne peuvent pas être imputés sur les autres revenus fonciers ou le revenu global des associés.
- Les plus-values immobilières réalisées par la SCI sont soumises à l’IS, ce qui peut être moins avantageux que le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Exemple concret d'une SCI pour l'immobilier locatif
Imaginons que vous et deux amis décidiez d’investir ensemble dans un immeuble de rapport composé de trois appartements. Vous créez une SCI soumise à l’IR pour détenir et gérer cet immeuble. Chaque associé possède des parts sociales proportionnelles à son apport dans l’achat de l’immeuble.
Les loyers perçus par la SCI sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales et sont ajoutés à leurs autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Si des travaux sont réalisés, les charges correspondantes sont déductibles des revenus fonciers de chaque associé, ce qui permet de réduire leur imposition.
En cas de vente d’un appartement, la plus-value réalisée est imposée entre les mains des associés selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention et, le cas échéant, une exonération totale après 22 ans de détention.
En choisissant la SCI pour gérer cet investissement immobilier locatif, vous et vos amis bénéficiez d’une gestion simplifiée du bien, d’une meilleure protection de votre patrimoine personnel et d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse.
Investir en SCI, notre conclusion
La SCI est un outil intéressant pour investir dans l’immobilier locatif, notamment lorsque plusieurs personnes souhaitent gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle offre des avantages en termes de gestion, de transmission du patrimoine et de protection du patrimoine personnel. Cependant, elle implique également des formalités administratives et comptables, ainsi qu’une responsabilité illimitée des associés pour les dettes de la société.
La fiscalité de la SCI dépend de l’option choisie : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Chaque option présente des avantages et des inconvénients, et il convient d’analyser attentivement les conséquences fiscales pour les associés avant de faire un choix.
