Epsilon 360° : notre avis sur cette SCPI nouvelle génération
Certifié AMF et passionné d’investissement immobilier, je suis celui qui ai classé les meilleures SCPI pour Immocompare. Aujourd’hui j’analyse pour nos lecteurs la SCPI Epsilon 360 en détail !
Pour ce faire, j’ai étudié précisément leurs principaux indicateurs financiers, la qualité de la société de gestion et de ses équipes, la diversification géographique et sectoriel et la fiscalité à laquelle vous vous exposez. Découvrez mon avis synthétisé sur Epsilon 360 dans ce nouvel article 🙂
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Notre avis sur la SCPI Epsilon 360°
Avantages
- Des frais inférieurs à la moyenne du marché
- Un report à nouveau conséquent
- Un versement mensuel des dividendes
- Une première année de gestion prometteuse
Inconvénients
- Une SCPI 100% française
- Une société de gestion très jeune
- Un portefeuille de biens small-cap
Epsilon 360° est la SCPI développée par la société de gestion Epsilon Capital fondée en 2022. La stratégie de cette nouvelle venue est d’investir dans l’immobilier « small-cap » autrement dit des biens qui valent entre 1 et 5m€. La SCPI a très bien commencé car elle à offert à ses souscripteur un dividende de 6,08% du prix de la part ce qui la classe dans le top 10 des SCPI qui ont le mieux performé en 2022. Par ailleurs, les frais proposés par cette société sont très transparents et parmi les plus faibles du marché. Ces éléments font d’Epsilon une SCPI à surveiller de prêt dans le futur.
Malgré ces débuts prometteurs Epsilon 360° reste très jeune tout comme sa société de gestion et les sous jacents choisis sont plus risqués pour obtenir des rendements intéressants. Il peut donc être intéressant d’investir une petite partie de votre capitale (1 à 5% maximum) si la stratégie et l’équipe de cette SCPI vous semblent prometteuses. Cependant, il est recommandé d’attendre d’avoir un peu plus de recul pour pouvoir investir une partie plus importante de son capital sur cette SCPI.
Globalement l’avis sur la SCPI Epsilon 360 est plutôt positif avec quelques points d’attention à garder en tête.
Les chiffres clés de la SCPI Epsilon 360°
3 mois
de délais de jouissance
1 000€
investissement minimum
7,05%
rendement global
6,08%
rendement 2022
272,58
0,05
RAN par part (2021)
40m€
de capitalisation
Les frais de la SCPI Epsilon 360°
| Type de frais | Montant des frais |
|---|---|
| Frais de souscription | 5% |
| Frais de sortie | 0% |
| Frais d'acquisition | 5% |
| Frais de travaux | 0% |
| Frais de cession | 0% |
| Frais de gestion locative | 10% |
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La société de gestion derrière la SCPI Epsilon 360°
Epsilon 360° a été développée par Epsilon Capital. Cette société de gestion fondée par Andràs Boros et Léonard Hery en 2021 souhaite investir dans l’immobilier smal cap pour aller chercher des rendements intéressants. L’équipe est composée de 7 personnes mais devrait s’agrandir dans les années à venir.
Zoom sur le parcours des deux fondateurs :
- Andràs Boros : débutant en tant qu’analyste senior chez Argos Wityu (2003-2005), puis directeur d’investissements chez PAI Partners (2005-2011). Il a ensuite occupé le poste de directeur d’agence chez Kaufman & Broad (2011-2015) et de directeur régional Aquitaine – Pays Basque chez ALTAREA COGEDIM (2015-2017). Depuis 2018, il est DG Grands Projets & Partenariats, Regions Ouest pour ALTAREA COGEDIM. Il est diplômé de HEC Paris et du Lycée Henri IV. Son parcours est d’abord orienté vers le Private Equity (investissement dans des entreprises non-cotées) avant de se spécialiser dans l’immobilier. Un parcours qui donne confiance quand à sa capacité de manager et de trouver des bons investissements.
- Léonard Hery : diplômé de PSB Léonard se lance d’abord en audit immobilier chez EY avant de réaliser 5 ans chez Atream (investissement immobilier) pour finir par 1 an et demi chez
La stratégie et la diversification de la SCPI Epsilon 360°
1 - La stratégie globale
La SCPI Epsilon 360° se distingue par sa stratégie d’investissement opportuniste, axée sur les actifs tertiaires de petite taille, généralement compris entre 1 et 5 millions d’euros. Cette approche, dépourvue d’allocation sectorielle ou géographique prédéterminée, permet d’éviter les tendances passagères et les rotations sectorielles du marché. Ainsi, la SCPI Epsilon 360° cible un segment d’investissement fluide et profond, peu exposé à la concurrence des grands investisseurs institutionnels, et répondant aux besoins croissants de proximité des citoyens, usagers et consommateurs.
2 - La diversification géographique
La diversification en France est correcte malheureusement, la SCPI Epsilon n’investit pas à l’étranger ce qui diminue la diversification mais va surtout impacter la edes potentiels revenus fonciers générés par votre investissement.
3- La diversification par type de bien
On estime que la diversification par type de bien est bonne. En effet, les commerces sont en générale très résilients et les baux sont très longs ce qui permet de diminuer le risque sur le portefeuille de cette SCPI.
4 - La qualité des sous-jacents
La SCPI détient 20 actifs pour 36 locataires et un taux d’occupation financier de 100% (normal car la SCPI est très jeune). Les biens sont, comme vous pouvez le voir ci-dessous, de petite taille (pour une SCPI). La qualité des biens est donc moyenne ce qui explique aussi le rendement bien au dessus de la moyenne des SCPI (plus le risque est grand plus les rendements sont importants).
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La fiscalité de la SCPI Epsilon 360°
Pour cette SCPI vous allez avoir 1 seul type d’imposition :
- Les revenus issus des biens français (100% du portefeuille) : %TMI + prélèvement sociaux de 17,2%
On constate que l’impôt est très conséquent et vient imputer presque 45% du rendement de la SCPI. Il faut donc bien modéliser votre imposition avant d’investir dans cette SCPI pour vous assurer que le rendement restera intéressant.
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- La SCPI Iroko Zen
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