SCPI danger : ce que vous devez savoir avant d’investir
En 2022 les SCPI ont connu une collecte de fonds record de plus de 10 milliards d’euros selon l’ASPIM. Ce succès peut s’expliquer par les revenus stables offerts par ce type d’investissement mais aussi pour leur aspect rassurant. En effet, les SCPI existent aujourd’hui depuis plus de 70 ans ce qui permet d’avoir une très bonne vision sur leur performance. Cependant le contexte actuel est plutôt défavorable à ce placement plébiscité par les français. Mais alors, est-ce qu’investir en SCPI est un danger ? Découvrez le dans la suite de cet article !
SCPI danger n°1 : la perte en capital
Baisse du prix des parts
Pour les SCPI à capital fixe : le prix d’une part de SCPI à capital fixe ce fait sur un marché secondaire et va donc uniquement être défini par l’offre et la demande. Bien sûr, la demande pour une SCPI tout comme l’offre va être corrélé au sous-jacent. Si les biens achétés par la SCPI perdent de la valeur les nouveaux investisseurs vont vouloir acheter la part moins chère. Aussi, si la SCPI performe très mal depuis quelques années la pression vendeuse va être bien plus importante que la pression acheteuse ce qui va faire baisser la valeur de la part.
Pour les SCPI à capital variable : lorsque vous achetez une part d’une SCPI à capital variable il faut savoir que son prix est fortement corrélé à la valeur des sous-jacents (bureaux, commerces, centres de santé, centres de logistique ect..). En effet, la réglementation exige que les prix des parts aient une différence inférieur à 10% par rapport à la valeur de reconstitution. Ainsi, si les biens détenus par la SCPI perdent de la valeur au fil du temps la SCPI devra obligatoirement baissé le prix de sa part ce qui impliquera pour vous une perte de capital. Tout comme les SCPI à capital fixe une part de SCPI à capital variable est aussi exposée à un risque lié à l’offre et la demande. Dans le cas où tout se passe bien la SCPI à capital variable va vous racheter vos parts pour les revendre ensuite. Cependant si la SCPI fait face à une pression vendeuse beaucoup plus forte que la pression acheteuse, elle peut créer un fonds de remboursement qui vous rachètera vos parts mais avec une décote (entre 10 à 15%) ce qui impliquera donc une perte en capital.
=> il est intéressant d’observer que la qualité de la communication d’une SCPI peut jouer un rôle important dans le prix (mais aussi la liquidité d’une part) car elle peut modifier la valeur perçu par les particuliers et les institutionnels. Sa capacité à communiquer et à rassurer en période plus complexe peut être un critère de sélection intéressant au moment de choisir une SCPI.
Le marché de l'immobilier un réel danger ?
Au niveau macro économique : si on regarde pour les SCPI le VPM (Variation du Prix Moyen) historique on remarque qu’il a été négatif 6 fois depuis 1989 avec une très grosse crise de l’immobilier dans les années 90 qui a vu les SCPI perdre un grande partie de leur valeur. Ce graphique montre que ce risque existe bien mais qu’il est assez rare. On observe aussi que malgré une perte de valeur moyenne le rendement global des SCPI n’a été négatif que 4 fois en 31 ans. Surtout ces performances négatives (-8%) sont à mettre en opposition avec les autres investissements qui ont pour la plupart perdu bien plus dans ces mêmes périodes. L’investissement en SCPI est donc plutôt résilient.
Au niveau plus micro : certes le niveau macro économique est plutôt rassurant mais il représente toutes les SCPI et donc la diversification maximum possible lorsqu’on investit dans ce secteur. Certaines SCPI peuvent être beaucoup plus impactées. Récemment par exemple, les SCPI avec une forte concentration de leur portefeuille en Angleterre ont subi une année très difficile comparée aux autres à cause de l’importante baisse de la valeur de l’immobilier là bas (notamment à cause des taux variables). Le message à retenir est donc de diversifier son portefeuille pour ne pas trop être exposé à un marché ou à un secteur.
SCPI danger n°2 : la non-garantie des rendements
L’un des dangers importants lorqu’on investit en SCPI est que le rendement ne soit pas à la hauteur de ce qu’on espérait. C’est problématique car le temps va être plus long avant que votre investissement devienne rentable (à cause des frais de souscription) et ça peut l’être d’autant plus si vous avez emprunté pour investir car vous aurez plus d’argent à sortir de votre poche pour rembourser. Vous trouverez ci-dessous quelques éléments qui peuvent diminuer le rendement d’une SCPI.
Des problèmes avec des locataires
Les locataires peuvent avoir du mal à régler leurs loyers. Par exemple, une entreprise peut être en faillite et va donc avoir du retard de paiement. Aussi, on peut citer les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie qui ont vu leur rendement drastiquement baisser à cause des locataires qui payent mal.
Des travaux importants à faire
Il peut y avoir des gros travaux de rénovation à faire sur le parc immobilier de la SCPI qui va venir directement amputer le rendement de celle-ci.
Dilution dans des biens moins intéressants
Si vous investissez dans une SCPI à capital variable de nouveaux fonds financiers sont régulièrement levées. Si la SCPI fais de moins bons choix avec ces nouveaux fonds vous serez aussi impactés car le rendement est proratisé au nombre de parts détenus. Par exemple imaginons que vous êtes le seul détenteur d’une SCPI qui détient un seul bien rapportant 100€ par mois. Vous touchez donc 100€/mois. Imaginons maintenant qu’une nouvelle personne investisse dans la SCPI le même montant que vous. Vous détenez maintenant 50% des parts de la SCPI. Le nouvel argent est utilisé pour investir dans un bien qui ne rapporte que 20€/mois. Vous ne toucherez donc plus 100€ par mois mais (100+ 20) / 2 soit 60€/mois. C’est un exemple très simpliste et qui arrive très rarement mais il est bon d’avoir ce mécanisme en tête.
Des loyers très élevés au début puis qui s'effritent
En règles générales les jeunes SCPI ont des rendements intéressants sur les premières années car elles investissent généralement dans des biens déjà loués et en bon état il n’y a donc pas beaucoup de problème au début. C’est au fil du temps que les problèmes cités ci-dessus vont arriver avec de la vacance locative, des mauvais payeurs ou des travaux qui vont impacter négativement le rendement. Investir dans une SCPI avec un historique important peut permettre de limiter ce risque.
SCPI danger n°3 : une fiscalité non controllée
Investir dans des SCPI c’est s’exposer à deux risques fiscaux principaux :
Le danger sur les revenus fonciers : les dividendes que vous recevrez sont considérés comme des revenus fonciers imposés à votre % TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. Ainsi, si votre TMI est de 30% vous aller payer 47,2% d’impôt sur vos revenus de SCPI. Avec un rendement moyen de 4,5% en 2022 cela voudrait dire que votre rendement atteindrait 2,25%. A ce niveau autant tout mettre dans un livret A à 3% ! Heureusement vous pouvez investir avec une assurance vie ou encore investir dans des SCPI qui investissent à l’étranger pour bénéficier d’une fiscalité plus clémente.
Le danger sur l’IFI : les parts des SCPI sont prises en compte dans le calcul de l‘IFI, il faut donc bien le prendre en compte pour savoir si votre investissement reste rentable malgré cet impôt qui peut représenter jusqu’à 1,5% de ce que vous détenez en valeur immobilière.
D’autres fiscalités existent sur les SCPI notamment la taxe sur les plus-values mais elles sont en générales moins piégeuse que les deux citées ci-dessus.
SCPI danger n° 4 : ne pas diversifier ses investissements
Presque tous les risques ci-dessus peuvent être limités en optant pour une solution, la diversification.
Vous pouvez être diversifié à trois niveaux :
- Au niveau de la SCPI : achetez des parts de SCPI qui ont de nombreux biens dans différents secteurs d’activité et différents secteurs géographiques. Une SCPI à 100% en France et à 100% dans l’immobilier de bureaux est plus risquée qu’une SCPI plus diversifiée.
- Au niveau de votre portefeuille de SCPI : sélectionnez des SCPI avec des sociétés de gestions différentes, des secteurs d’investissements différents mais aussi des stratégies différentes. Un portefeuille de 3 à 5 SCPI commence à représenter une belle diversification.
- Au niveau de votre portefeuille global : n’investissez pas toute votre épargne dans les SCPI mais construisez un portefeuille d’investissement avec une allocation réfléchie et diversifiée. Les classes d’actifs les plus réputées sont les actions, l’or, les obligations. Les plus téméraires d’entre vous investiront une petite partie de leur portefeuille dans les cryptos.
A cette échelle on se rend vite compte qui si l’immobilier d’un pays s’effondre vous serez peu impacté sur votre portefeuille global (si les causes de ce crash sont locales et pas mondiales évidemment).
SCPI danger n° 5 : la liquidité de ses parts
Investissement long terme
Quand on parle de liquidité on parle surtout de la rapidité à laquelle il est possible de sortir de son investissement. Ici je tiens plus à parler da la rapidité à sortir de son investissement sans perdre d’argent. En effet, si vous ne voulez pas en perdre il faut en générale attendre plusieurs années pour que les dividendes compensent les frais de souscriptions. Il est, en moyenne, recommandé de garder ses parts pendant au moins 10 ans. Si vous ne voulez pas perdre ces frais vous devez garder vos parts votre investissement est donc bloqué pour plusieurs années. De plus, de nouvelles SCPI « sans frais » comme Iroko Zen ou Remake Live vous prennent des frais si vous sortez avant 3 à 5ans de détention (environ 5% de frais). Ainsi, en cas d’urgence vous essuierez une perte en capital au moment de retirer vos fonds.
La revente qui peut durer longtemps
Si retirer votre argent est urgent vous avec deux cas :
La SCPI à capital fixe : la revente de parts se fait sur un marché secondaire, où les vendeurs et acheteurs se rencontrent. La société de gestion joue alors le rôle d’intermédiaire, mais elle n’est pas tenue de garantir la liquidité des parts. De ce fait, la vente des parts peut prendre plus de temps, surtout en période de moindre demande.
La SCPI à capital variable : contrairement à la SCPI à capital fixe où la vente de parts se fait sur un marché secondaire avec des délais plus ou moins longs, ici, la société de gestion rachète en générale les parts des investisseurs qui souhaitent se désengager. Ce rachat s’effectue à un prix fixé à l’avance, ce qui assure une certaine stabilité. Cela signifie que vous pouvez, en théorie, vendre vos parts à tout moment. Cette liquidité est un des principaux attraits de la SCPI à capital variable. Toutefois, il convient de noter que dans des circonstances économiques exceptionnelles, la société de gestion peut suspendre temporairement les rachats ou racheter vos parts avec une décote.
FAQ
Qu’est-ce qu’une SCPI et pourquoi sont-elles considérées comme un investissement sûr?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement qui permettent aux investisseurs d’accéder à des actifs immobiliers tels que des bureaux, des centres de santé, des commerces, etc. Elles offrent des revenus stables et ont un historique de performance solide sur plus de 70 ans. Cependant, comme tout investissement, les SCPI présentent également certains risques.
Quel est le premier danger lié à l’investissement dans une SCPI?
Le premier danger associé à l’investissement dans une SCPI est la perte en capital. Le prix des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de l’offre et de la demande, ainsi que de la valeur des actifs sous-jacents. Une baisse de la valeur des actifs ou une pression vendeuse importante peut entraîner une baisse de la valeur des parts.
Les rendements des SCPI sont-ils garantis?
Non, les rendements des SCPI ne sont pas garantis. Bien que les SCPI offrent généralement des rendements stables, divers facteurs tels que les problèmes avec les locataires, les travaux de rénovation importants ou la dilution dans des biens moins intéressants peuvent affecter négativement le rendement.
Quels sont les risques fiscaux associés à l’investissement dans une SCPI?
Les dividendes provenant d’une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. En outre, les parts de SCPI sont prises en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il est donc important de prendre en compte l’impact fiscal lors de l’évaluation de la rentabilité d’un investissement dans une SCPI.
Pourquoi est-il important de diversifier ses investissements en SCPI?
La diversification est essentielle pour minimiser les risques. En diversifiant vos investissements en SCPI, vous pouvez réduire l’exposition à des fluctuations spécifiques du marché. Il est conseillé de diversifier au niveau de la SCPI elle-même, au niveau de votre portefeuille de SCPI et au niveau de votre portefeuille d’investissement global.
Est-il facile de vendre ses parts de SCPI?
La liquidité des parts de SCPI peut varier. Pour les SCPI à capital fixe, la vente se fait sur un marché secondaire, et peut prendre plus de temps en période de faible demande. Les SCPI à capital variable offrent une meilleure liquidité car la société de gestion s’engage à racheter les parts, mais dans des circonstances économiques exceptionnelles, elle peut suspendre temporairement les rachats.
Investir dans une SCPI est-il un danger?
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte des risques. Cependant, ces risques peuvent être minimisés par une diversification appropriée et une compréhension claire des facteurs qui peuvent affecter la valeur des parts et le rendement.s
Conclusion
Si tous ces risques sont clairs pour vous et que vous souhaitez toujours investir dans les SCPI nous vous invitons à découvrir notre classement des meilleures SCPI.