Investissement locatif clé en main : comparatif et avis 2025 👀

A partir du moment ou votre solution d’investissement clé en main trouve une bonne affaire, une grande partie du travail est déjà réalisé. C’est donc pour nous le plus important et c’est pour cela que nous avons mis le plus gros coefficient. Pour cette notation nous regardons plusieurs points : 

• Est-ce qu’il y a des chasseurs ? 
• Est-ce qu’ils sont employés de la plateforme ou pas ?
• Est-ce qu’ils sont expérimentés ? 
• Est-ce qu’ils sont spécialisés dans un secteur géographique ?
• Est-ce qu’ils cherchent des biens uniquement à la demande ? 
• Comment sont-t ‘ils incentivés (bonus, commissions) ? 
• Est-ce que la société subi des pressions exogènes pour vendre beaucoup de biens (grosse levées de fonds, demande très importante et soudaine) qui pourraient la pousser à diminuer la qualité de son sourcing ? 
• Est-ce que la société a la capacité de proposer des biens off-market ? 
• Dans quelles proportions ?
• L’analyse des biens est-elle complète (PV d’AG, visse cachés, charges de copro, permis de louer, DPE ect..) ?

Lorsque nous avons nos réponses à toutes nos question nous donnons une note au sourcing sur 5.

Les travaux sont pour nous une composante essentielle des ces services clé en main. La peur des travaux est ce qui motive la plupart des personnes à faire appel à leur service. C’est aussi un des passages les plus risqués. Si des complications interviennent votre investissement peut vite devenir mauvais. 

=> Le risque 0 en travaux n’existe pas et même avec une super société des complications peuvent arriver. Nous essayons donc à travers cette note de mettre en avant ceux qui mettent en place des bonnes pratiques pour limiter un maximum ce risque. Ainsi, voici ce que nous vérifions sur chacune des sociétés que nous analysons  :

• Les artisans sont t’ils employés par la plateforme ou sont t’ils des partenaires extérieurs ?
• Si les travaux sont sous-traités comment sont sélectionnés les artisans ?
• Le devis réalisé avant la signature de l’acte de vente est-il réalisé pas des artisans ou par conseillers de la plateformes ?
• Quelles sont les garanties en cas de retard ?
• Est-ce que la société se rétro-comissionne en tant qu’apporteur d’affaires ?
• Est-ce que la société a plusieurs années d’expérience qui lui permettent d’avoir réalisé une bonne sélection d’artisans ?

C’est une partie qu’on a aussi mis avec un plus gros coefficient car (i) la façon de modéliser donne une bonne indication sur l’honnêteté de la société et sur ses compétences (s’il y a des erreurs ou des oublis c’est soit que la société n’est pas très compétente soit qu’elle souhaite survendre un bien) (ii) une bonne modélisation financière va permettre de donner une vision proche de la réalité de ce que vous aller gagner ou perdre ce qui est crucial au moment de la prise de décision. Nous vérifions donc :

• Le calcul de la rentabilité brut (calculé sur le prix d’achat ou sur le coût global du projet ?)
• La rentabilité nette 
• Le prix d’achat par rapport au marché 
• Les hypothèses de loyer
• L’estimation des charges annuelles
• L’estimations des frais à la revente 
• Les hypothèses d’augmentations des loyers 
• Les hypothèses de vacance locative 
• Les hypothèse de valorisation du bien 
• La prise en compte de la fiscalité de l’investisseur (revenus fonciers, plus-value)
• La prise en compte des frais annexes (comptabilité par exemple)

Le financement est un secteur où peu d’entreprise se démarquent avec des offres similaires (courtier partenaire dans la plupart des cas). Dans cette partie nous vérifions :

• La qualité du courtier partenaire 
• Si la société est bien au courant des dernières tendances sur le financement (taux, montant d’apport, durée d’emprunt, capacité d’emprunt ect..)
• Si au cours de notre appel le conseiller est très pertinent, nous ajoutons un bonus sur cette note.

Sur cette parti les sociétés ont plusieurs offres comme (I) un fiscaliste spécialisé compris de le package, (ii) des conseils “maison” avec un fiscaliste payant en plus si votre situation est trop complexe, (iii) des outils pour gérer sa fiscalité, (iv) un premier rendez-vous gratuit avec un fiscaliste partenaire. En fonction de l’offre nous mettons une note sur 5 à l’agence clé en main.

Pour les tarifs voici comment nous notons en fonction du montant de la commission :

• 2/5 => 10 à 15%
• 3/5 => 8 à 10%
• 4/5 => 7 à 8%
• 4,5/5 => 6 à 7%
• 5/5 => <6%

Dans cette partie nous mettons en avant plusieurs critères :

• Est-ce que la société a des partenariats avec des sociétés d’ameublement pour obtenir des réductions à ses clients 
• Est-ce que le montage des meubles est une charge en plus 
• Y a t’il pour l’architecture d’intérieur une vraie vision d’optimisation de l’espace sur les projets 
• La société travaille t’elle avec des architectes d’intérieurs qualifiés ? 

Cette analyse permet d’avoir une vision globale et d’objectivisé notre avis. L’objectif est d’analyser si la société est capable de répéter un service de qualité et de limiter les erreurs. Pour ce faire nous regardons les différents avis sur Google, Trustpilot et d’autres sites. Dans les cas où c’est possible nous contactons aussi directement d’anciens clients pour avoir leur retour.

Pour recueillir les informations utilisées pour réaliser nos notations nous utilisons plusieurs procédés :

• On appelle chaque solution en tant que client mystère pour leur poser toutes nos questions
• On analyse les différents retours clients : 

a. en direct : nous contactons des clients (anciens et actuels) afin d’avoir leur retour sur la solution utilisée.

b. sur les forums : mine d’or d’informations, nous collectons l’ensemble des avis afin de faire une moyenne des retours positifs et négatifs les plus souvent énoncés.

c. sur les sites dédiés comme Trustpilot et Google Avis.

• Nous demandons des retours à des acteurs du secteur
• Nous analysons les informations données sur le site de la solution.

Bien sûr, nous sommes conscients que notre notation a quelques limites et nous tenions à vous en faire part pour que vous puissiez prendre la décision la plus avisée possible.

• Nous ne prenons pas en compte les rendements proposés par les différentes plateformes 
• Nous ne prenons pas en compte la différence entre les différentes stratégies proposées car selon nous il n’y a pas une meilleures stratégie car cela va dépendre de votre profil.
• Nous n’avons pas pris en compte les petites spécificités de chacun comme une garantie de loyers ou le paiement de la commissions en plusieurs fois. Cependant vous pouvez lire nos avis détaillés pour les découvrir
  biais potentiel vis à vis de nos appels 
• Nous n’avons pas pris en compte la gestion locative dans notre comparatif car nous trouvons que cette partie n’est pas particulièrement bien mis en place par ces plateformes. Le mieux est de prendre un autre prestataire selon nous.