Le guide ultime de l'investissement locatif clé en main
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer et rembourser l’emprunt par les loyers perçus. Ce type d’investissement est de plus en plus prisé par une grande partie des Français. En effet, cette stratégie a de nombreux avantages :
- L’investissement immobilier est l’une des seules stratégies qui permet d’utiliser le levier de la dette pour s’enrichir.
- L’investissement dans la pierre permet de sortir du cash-flow.
- Si l’investissement est bien réalisé, il permet d’atteindre de très bonnes rentabilités.
On peut identifier 5 étapes principales pour investir dans l’immobilier locatif.
- Trouver un bien rentable.
- Trouver un financement auprès des banques.
- Dans la plupart des cas, effectuer des travaux dans le bien acheté.
- Une fois rénové, louer son bien en optimisant la vacance locative.
- Gérer sa fiscalité.
Qu’est que l’investissement locatif clé en main ?
Si l’une de ces étapes est mal réalisée, la rentabilité de votre investissement peut disparaître. Cependant, il est très chronophage d’acquérir les connaissances et l’expérience nécessaires pour réussir son investissement.
C’est la raison pour laquelle des plateformes d’investissement clés en main sont apparues. Elles proposent à leurs clients de gérer toutes ces étapes contre une commission à l’achat du bien (entre 4% à 10%). Il existe de nombreuses plateformes comme Masteos, Beanstock ou Investissement locatif.com pour ne citer que les plus connues proposant cette offre.
Les avantages de l’investissement locatif clé en main
Cette offre a séduit de nombreux investisseurs grâce aux nombreux avantages qui la définissent.
Tout d’abord, faire appel à ces plateformes permet de diminuer le risque de votre investissement. En effet, ces sociétés sont expérimentées et connaissent les filons du métier ce qui leur permet notamment de trouver de nombreux biens off-market (biens pas encore en agence ou sur les sites d’annonces).
Deuxièmement, ces solutions permettent aux personnes qui n’ont ni le temps ni l’envie d’investir dans l’immobilier de se créer un patrimoine.
Aussi, investir avec une plateforme clé en main permet de rassurer le banquier sur votre projet et donc de lever de la dette plus facilement.
Enfin, les plateformes réalisent des dizaines d’investissements chaque année ce qui leur a permis de développer de nombreux partenariats avantageux avec tous les acteurs impliqués dans un investissement locatif (artisans, notaires, courtier, ameublement)
Les inconvénients de l’investissement locatif clé en main
Le premier inconvénient est tout simplement le prix de ces plateformes qui est assez élevé (comptez en moyenne 6 à 7% de commission sur le prix net du bien). Par conséquent, la rentabilité de votre investissement est directement diminuée.
Un autre inconvénient est que passer par ces plateformes d’investissement ne vous apprend pas à investir et ne va donc pas vous permettre de réaliser vos prochains investissements seul.
Le dernier inconvénient principal est qu’il y a de nombreuses plateformes d’investissement, avec des stratégies différentes. Il peut donc être difficile pour un investisseur de trouver la plateforme qui lui convient le mieux. Nous les avons donc toutes comparées pour vous accompagner au maximum dans votre prise de décision.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans du clé en main
Avant de se lancer dans une plateforme d’investissement clé en main, il est important d’avoir plusieurs éléments en tête :
Mauvais alignement des intérêts
Une plateforme d’investissement touche une commission à l’achat. Ainsi, leur intérêt principal est de trouver un bien et de vous convaincre de l’acheter. Une fois l’acte de vente signé chez le notaire, la plateforme n’a plus énormément d’intérêt puisqu’elle a déjà touché son argent. Par conséquent, il faut essayer de trouver des plateformes qui restent alignées avec vous, même après la signature. C’est notamment dans ce contexte que Beanstock a décidé de garantir la première année de loyer pour s’aligner avec les intérêts de ces clients. Les sociétés d’investissement à taille plus humaine vont aussi avoir plus d’intérêts à satisfaire le client car elles ont besoin de bons retour pour se développer.
Internalisation des métiers
Il est aussi important de savoir si tous les services proposés par la plateforme sont internalisés. En effet, dans beaucoup de cas, les sociétés comme Bevouac ou Cash-Flow positif sous-traitent certaines étapes de l’investissement locatif, comme les travaux par exemple. Cependant, en cas de problème sur le chantier, la plateforme va rejeter la faute sur le sous-traitant, et, le sous-traitant sur la plateforme ce qui peut compliquer les procédures. Il est donc important de vérifier que les services soient internalisés pour plus de simplicité en cas de problème.
Rétro-commissions
Il est intéressant de savoir si la plateforme d’investissement touchent des commissions avec ses sous-traitants. Par exemple, une société x peut toucher une commission si vous choisissez de faire les travaux avec leurs partenaires. Il y a donc un conflit d’intérêts. Ainsi, la plateforme va être tentée de vous conseiller le sous-traitant avec lequel elle touche le plus de commissions plutôt que le meilleur.
La bonne conduite à suivre quand on investit avec des plateformes d’investissements clés en main
Bien que vous n’ayez rien à faire au cours de l’investissement immobilier, il est important de se renseigner sur le sujet avant d’investir. En effet, cela vous permettra de vérifier les hypothèses proposées par la plateforme, notamment les hypothèses de rentabilité. En effet, il est important de vérifier à chaque étape de l’investissement si ce qui vous est proposé par la plateforme est cohérent. Je rappelle encore que leur seul intérêt est que vous achetiez un appartement pour qu’ils puissent toucher leurs commissions. Même si la plupart des services sont très professionnels en vous permettant de gagner du temps et de trouver des biens très intéressants, il reste important de garder cet élément en tête.
Notre avis sur l’investissement locatif clé en main
Pour résumer, nous pensons que ces plateformes d’investissement clé en main sont une bonne solution pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier et se construire un patrimoine pour leur retraite sans se prendre la tête.
En revanche, si vous souhaitez partir à la retraite plus tôt et vivre de l’immobilier assez rapidement ce n’est pas la solution qui vous conviendra le plus. En effet, les rendements proposés sont corrects mais rarement suffisant pour autofinancer son bien ce qui veut dire que vous aller devoir sortir un peu de votre épargne chaque année sur votre investissement. Si vous êtes dans ce cas, une formation immobilière peut être adaptée.
Notre top 3 des solutions d'investissement clé en main
Cash Flow Positif est un petit jeune dans le monde du clé en main mais a su arriver avec une offre particulièrement intéressante. Leur stratégie est de trouver des immeubles en division avec peu ou pas de travaux dans des villes de taille intermédiaire à haut rendement locatif (Roubaix, Calais, ect..). Leur proposition de valeur ? Un bien qui vous rapportera du cash tous les mois !
Les 3 points forts de la société :
L’utilisation de l’IA pour trier les 5 000 annonces postées chaque jour sur les sites immobilier. Un accompagnement fiscal poussé et personnel. La seule plateforme à garantir l’autofinancement de votre investissement.
Cette offre convient principalement aux personnes prêtes à prendre un peu plus de risque pour atteindre l’autofinancement et enchainer les investissements.
Les deux risques principaux dans la stratégie de Cash Flow Positif sont :
L’investissement hors des grandes métropoles augmente le risque d’une possible baisse des prix de l’immobilier (acheter un Paris est plus sécurisant qu’acheter à Valenciennes)
Les risques de vacance locative sont aussi plus importants dans ces villes de taille intermédiaire avec une liquidité à la revente plus importante.
Beanstock fait partie des mastodontes du secteur avec plusieurs dizaines de millions d’euros levés. Ils proposent d’acheter des appartements avec ou sans travaux dans des grandes métropoles françaises. Leur proposition de valeur est de vous aider à réaliser des investissements plus rentables que si vous les aviez réalisés seuls (entre 4 à 6% de renta net) et avec beaucoup moins de risque.
Les 3 avantages de Beanstock :
Seule plateforme à garantir la première année de loyers. Seule plateforme à offrir la première année de gestion locative. De très nombreux outils pour vous accompagner dans le processus d’investissement.
En résumé, Beanstock correspond à ceux qui souhaitent prendre peu de risque et se construire un patrimoine petit à petit pour envisager une retraite plus sereine. En revanche, il faut être prêt à sortir un peu de cash tous les mois (entre 100 et 1000€).
Lokey est aussi un petit nouveau moins connu dans le secteur fondé par trois investisseurs passionnés par l’immobilier. Ils proposent différentes stratégies (patrimoniale, équilibrée, dynamique) en investissant en Île de France et à Reims avec des rendements bruts de 3% à 10%.
Les 3 avantages de Lokey :
Spécialisation géographique qui leur permet d’avoir un réseau conséquent à Reims et en IDF. Une entreprise à taille humaine qui assure un accompagnement aux petits oignons. Plusieurs choix de stratégie qui peuvent convenir à tous types de stratégies d’investissement immobilier locatif.
Lokey peut correspondre à ceux qui ne savent pas vraiment encore quels sont leur objectif en immobilier et qui ont besoin d’un accompagnement très poussé pour se lancer.